© Andrei Nekrassov - Fotolia
25 avril 2017

Brexit : des conséquences sur l’immobilier en France ?

Par Philippe Dupin, chargé de mission, Crédit Foncier

Le Brexit va continuer à faire quotidiennement l’actualité. Au moment où ces lignes sont écrites, la Haute Cour de justice vient de juger que le Gouvernement britannique n’avait pas le droit de déclencher seul l’article 50 du traité européen et qu’il doit préalablement recueillir l’accord du Parlement. Le Gouvernement a décidé de faire appel de ce jugement. La Première ministre du Royaume-Uni, Mme Theresa May, avait précisé que l’article 50 serait activé en mars 2017. La sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne et du marché unique européen interviendrait dans les deux ans, soit d’ici mars 2019. Le schéma retenu serait celui dit « Brexit dur ». Le jugement de la Haute Cour amplifie les débats sur le Brexit, ses délais et ses modalités. Le « flash crash » de la livre du 7 octobre dernier est une des illustrations de la période d’inquiétude et d’instabilité engendrée. Sa fin ne pourra s’envisager que lorsque le Royaume-Uni et l’Union européenne se seront accordés sur les nouvelles règles régissant leurs relations. Si l’Union européenne souhaite aboutir dans les délais et au mieux de ses intérêts, elle devra faire converger les points de vue de ses États membres et parler d’une seule voix face au Royaume-Uni.

Nous n’entrerons pas ici dans les différents débats relatifs aux conséquences et aux modalités de mise en œuvre d’un « Brexit dur » et à sa faisabilité. Plus modestement, nous évoquerons ses liens avec l’industrie immobilière et essaierons d’en préciser les conséquences à ce jour, plus particulièrement en France. L’exercice relève du domaine des hypothèses, même si chaque jour amène des éléments un peu plus concrets. Dès le vote du Brexit, des perspectives ont été évoquées. La baisse de la livre et du pouvoir d’achat des Britanniques a été perçue comme pouvant diminuer leurs investissements résidentiels en zone euro, voire même le départ de certains d’entre eux. D’autres y ont vu aussi un élément potentiellement positif, l’investissement en zone euro pouvant offrir demain plus de stabilité et de sécurité. L’immobilier d’entreprise pourrait être l’un des bénéficiaires du déménagement dans la zone euro d’établissements financiers, de sociétés de gestion d’actifs, d’investisseurs, suite à la suppression du « passeport européen » et à l’affaiblissement de la place financière de Londres.

L’industrie immobilière française a de nombreux atouts et doit parvenir à tirer des avantages des conséquences du Brexit. Le résultat dépendra, cependant, de multiples facteurs dont elle ne maîtrise qu’une partie.

Une forte perturbation ne facilitant pas le retour à la croissance et génératrice d’incertitudes et d’instabilité

D’un point de vue macroéconomique, l’impact négatif du Brexit sur la croissance et sur l’ensemble des secteurs économiques dont celui de l’immobilier ne peut être ignoré.

La Banque centrale européenne (BCE) avait déjà revu ses prévisions de croissance à la baisse à la suite du Brexit. Certes, elle vient, en octobre, de modifier légèrement à la hausse sa prévision de croissance en zone euro pour 2016 (1,6 %) mais a abaissé celles pour 2017 et 2018 en les maintenant à ce même niveau (1,6 %). Les prix progresseraient de 0,2 % en 2016, de 1,2 % en 2017, puis de 1,6 % en 2018, toujours très en deçà de l’objectif de la BCE d’une inflation proche de 2 %. La perte serait de 0,3 à 0,5 point de croissance au cours des trois prochaines années.

L’analyse d’octobre 2016 du Fonds monétaire international (FMI) sur les perspectives de l’économie mondiale retient que l’incertitude économique, politique et institutionnelle induite par le Brexit devrait avoir des conséquences macroéconomiques négatives, surtout dans les pays européens avancés. Ainsi, la croissance de la zone euro dans son ensemble ralentirait à 1,7 % en 2016 et 1,5 % en 2017. La croissance du Royaume-Uni de 1,8 % en 2016 serait ramenée à 1,1 % en 2017, et la prévision à moyen terme, révisée à la baisse à 1,9 %. S’agissant de la France, le Brexit contribuerait à une stagnation de la croissance à 1,3 % en 2016 et 2017.

Pour autant, des signes positifs existent. La BCE mentionne la perspective d’une reprise économique à un rythme modéré mais constant, tout en précisant qu’elle n’est pas sans risques. Le FMI envisage une accélération de la croissance mondiale avec une reprise, certes modeste, dans les pays avancés dès lors que les pouvoirs publics continueront à soutenir la demande, à pratiquer une politique monétaire accommodante et utiliseront la voie budgétaire. Le point de conjoncture d’octobre de l’Insee titrait, pour sa part : « La conjoncture européenne résiste aux incertitudes politiques ». Le relèvement récent par Standard and Poor’s de la perspective attachée à la note de la France de négative à stable est un signe positif.

Ces variations des prévisions économiques ont d’autant plus d’impact sur le secteur immobilier que ce dernier est caractérisé par des investissements à moyen et long termes et qu’il requiert à ce titre visibilité et stabilité. Les décisions des différents acteurs, promoteurs, utilisateurs, investisseurs, gestionnaires, financiers, sont ralenties, réduites, différées, en cas d’incertitude.

Des premiers impacts probables sur l’immobilier que les chiffres ne permettent pas d’identifier en tant que tels

Au lendemain du référendum du 23 juin, certains fonds d’investissement immobiliers britanniques ont décidé de geler les retraits face aux demandes de leurs investisseurs, inquiets des conséquences du Brexit sur la valorisation et la liquidité de leurs parts. Ces décisions ont marqué les esprits en rappelant les décisions similaires afférentes à des fonds investis sur les subprimes qui avaient précédé la crise de 2008. Certains fonds ont ajusté à la baisse la valeur de leurs parts. Ces décisions sont restées ponctuelles, à ce jour, mais ont suscité une interrogation sur leur possible généralisation et leur caractère probable de signe annonciateur d’une prochaine crise. L’interrogation a été d’autant plus forte que les prix de l’immobilier britannique, en particulier à Londres, sont considérés actuellement comme élevés et les taux de rendement bas, soit une situation correspondant potentiellement à un marché en haut de cycle en phase de retournement. La nature de ces fonds investis a priori sur le moyen terme s’agissant d’immobilier, leur réouverture progressive et la vigilance des autorités britanniques ont sans doute contribué à contenir le mouvement.

Les statistiques immobilières du premier semestre 2016 ont conduit à s’interroger sur les évolutions futures. Selon l’analyse de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) de septembre 2016 sur l’immobilier d’investissement dans le monde, l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé en Europe (106 Md€) a baissé de 17 % au premier semestre 2016, une diminution à relativiser toutefois par le niveau élevé du premier semestre 2015. L’investissement au Royaume-Uni (31,9 Md€) a connu un recul de 38 %, analysé comme la conséquence de l’attentisme lié au référendum du 23 juin. En Allemagne (17,9 Md€), une baisse générale de 17 % et de 25 % sur ses quatre principales métropoles a été constatée, à relativiser par une offre considérée comme insuffisante. Au vu de ces variations, la progression de 10 % en France des investissements en immobilier d’entreprise (8,7 Md€) par rapport au premier semestre 2015 (8,0 Md€) a été perçue comme un résultat encourageant.

Les chiffres au 30 septembre 2016 relatifs à l’Île-de-France viennent confirmer le maintien de son marché de l’immobilier d’entreprise. Ainsi, selon ImmoStat, le montant des investissements s’établit à 12,4 Md€ depuis le début de l’année, en hausse de 6 % par rapport à la même période de l’année 2015. La demande dite « placée » de bureaux (1,7 million de mètres carrés de transactions locatives et de ventes à utilisateurs) est en hausse de 14 % par rapport à la même période de 2015. Offre et demande continuent donc de se rencontrer aux conditions de loyers, de rendements et de primes de risques offertes par le marché. La vacance locative diminue pour atteindre 6,8 % pour les bureaux en région parisienne, 3,6 % à Paris et 8,2 % à La Défense. Sa baisse est perçue comme susceptible d’infléchir l’augmentation des mesures d’accompagnement et la baisse des loyers économiques constatées ces dernières années. Dans un contexte où la sélection reste la règle, les actifs à restructurer et les opérations dites « en blanc » feraient l’objet de l’attention des opérateurs.

Au Royaume-Uni, la tendance baissière du premier semestre 2016 semble s’être poursuivie au cours du troisième trimestre, en particulier au centre de Londres, mais également dans les autres villes d’Angleterre ainsi qu’en Écosse, affectée par le débat sur un éventuel référendum. Cette baisse porte à la fois sur le volume des transactions et sur les prix.

Leurs niveaux élevés et l’incertitude due au Brexit sont les facteurs d’explication avancés.

Un marché immobilier français capable de rivaliser avec ses homologues pour l’accueil des entreprises

La taille du marché de l’immobilier français et les caractéristiques de son industrie immobilière ne sont pas étrangères aux résultats constatés dans le contexte actuel. Leurs caractéristiques leur permettent de rivaliser avec les autres pays et constituent un atout pour aborder les opportunités du Brexit.

Le marché immobilier français, principal marché européen, est incontournable pour les investisseurs français et étrangers : investisseurs institutionnels, sociétés cotées, fonds d’investissement fermés et ouverts. Le renforcement du poids des investisseurs étrangers sur le marché français est un élément positif, de même que celui des investisseurs français au niveau européen. Dans son étude de septembre 2016 sur l’investissement immobilier dans le monde, l’IEIF analyse les investissements des fonds immobiliers européens non cotés faisant appel public à l’épargne. Sur 161 Md€ de capitalisation boursière au 30 juin 2016, les fonds français représentent 30 %, les fonds allemands 54 %, les fonds britanniques 16 %. Les fonds non cotés français – OPCI et SCPI – se sont situés, au premier semestre 2016, au même niveau de collecte que leurs homologues allemands. Les fonds britanniques, qui privilégient les fonds cotés – ce qui explique leur faible part – ont connu une décollecte.

Par ailleurs, pour répondre aux demandes d’investisseurs, en particulier institutionnels, les acteurs français participent au développement de fonds de dettes privées assises et garanties par des actifs réels immobiliers. Ils offrent des rendements prévisibles comparables à ceux des obligations notées investment grade, avec une sensibilité aux taux d’intérêt et une volatilité répondant à l’attente des investisseurs. Cette classe d’actifs répond notamment aux objectifs d’assureurs à la recherche de rendements sécurisés dans le cadre des dispositions de la directive européenne solvabilité II.

S’agissant des valeurs immobilières cotées, l’IEIF met en évidence la bonne tenue relative des foncières cotées françaises sur la base des chiffres au 30 septembre 2016. L’indice Euronext IEIF SIIC France progresse de 14,6 % sur un an, alors que l’indice CAC baisse de 0,8 % et que l’indice Euronext IEIF REIT Europe perd 9 %. En particulier, l’impact d’une augmentation des taux d’intérêt sur les sociétés foncières est considéré comme maîtrisé compte tenu de leur taux d’endettement limité et de la restructuration de leur dette, à laquelle elles ont procédé en profitant du bas niveau des taux d’intérêt.

La création et l’utilisation d’indices spécifiques aux valeurs immobilières cotées sont la reconnaissance, à part entière, de ce secteur économique. La création d’un onzième secteur spécifique à ces valeurs, auparavant comprises dans celui des valeurs financières par Morgan Stanley Capital International (MSCI) et Standard and Poor’s (S&P), dans le cadre de la gestion des indices boursiers est à noter. Cette identification spécifique est perçue comme à même de faciliter l’analyse des investisseurs et de favoriser leurs investissements sur ces valeurs. Les sociétés immobilières françaises cotées doivent en bénéficier.

Selon la 7e édition de l’étude Cities of opportunity du cabinet d’audit et de conseil Price Waterhouse Coopers (PWC), Paris progresse de la sixième à la quatrième place, derrière Londres, Singapour et Toronto. Son classement homogène selon les différents critères est un avantage et explique sa performance. Si l’attractivité de son environnement économique est moindre, en revanche ses principaux atouts sont sa démographie, sa qualité de vie, la dimension de son hub international, son capital intellectuel et d’innovation, sa puissance économique.

Pour sa part, le cabinet Ernst and Young note dans son dernier baromètre Global capital confidence que, pour la première fois en sept ans, le Royaume-Uni ne figure plus dans le top cinq des pays les plus attractifs pour les investisseurs étrangers, se classant derrière les États-Unis, la Chine, l’Allemagne, le Canada et la France. Indicateur parmi d’autres : l’implication des entreprises britanniques dans les opérations de fusion-acquisition serait en forte baisse depuis le début de l’année par rapport à 2015.

La 17e édition du classement E-REGI (European Regional Economic Growth Index), établi par la société de gestion d’investissement immobilier LaSalle Investment Management, place Paris en tête du classement international des principales villes européennes selon leur potentiel de croissance économique à moyen terme, devant Londres dont la perte de vitesse est considérée inhérente au Brexit. L’amélioration du climat économique, les perspectives de croissance de l’emploi et la prise en compte du facteur capital humain expliquent la progression significative de toutes les villes françaises au classement. L’indice E-REGI prend en compte le potentiel de croissance de la demande à l’égard de l’immobilier pour les cinq prochaines années. Il est considéré comme permettant d’anticiper la future offre locative de bureaux.

Les investissements engagés par le Grand Paris et les grandes métropoles régionales contribuent à ces résultats en rendant plus lisibles leurs politiques de développement et d’offre. Des fonds d’investissement paneuropéens ont manifesté leur intérêt pour certaines métropoles régionales. De même y contribuent probablement aussi les politiques menées dans le domaine architectural et en matière de développement durable et d’adaptation du lieu de travail aux évolutions sociétales. L’industrie immobilière française sait faire évoluer son offre et apporter à la demande les solutions attendues en matière de localisation, de produit, de financement et de gestion.

Une opportunité pour la France d’accueillir des entreprises, notamment financières

La perspective de la sortie du Royaume-Uni du marché unique et d’un « Brexit dur » avec pour conséquence la perte du « passeport unique » conduit les entreprises implantées sur son territoire à s’interroger sur la future localisation de leurs activités et l’opportunité de leur déménagement en zone euro. C’est en particulier le cas des entreprises liées au secteur financier.

Dans un contexte où elles éprouvent des difficultés à apprécier les conséquences d’un « Brexit dur », la première réaction apparue des entreprises est le gel et le report des décisions d’implantation, le temps d’en apprécier les conséquences et d’analyser les différentes solutions. Le sujet est difficile à gérer, pour les entreprises. Elles doivent simultanément anticiper les résultats de négociations entre l’Union européenne et le Royaume-Uni qui n’ont pas encore commencé, imaginer l’organisation et la localisation à venir des activités, concevoir un calendrier, tenir compte des délais imposés par un déménagement d’activités, le tout dans le cadre de leur plan de développement, lui-même soumis aux adaptations conjoncturelles et structurelles.

Toutefois, plusieurs tendances semblent se dégager dernièrement, même s’il faut sans doute faire la part des choses entre la volonté des acteurs britanniques de sensibiliser les pouvoirs publics britanniques à l’ampleur des conséquences d’un « hard Brexit » et ce que sera la réalité. La première est celle d’une accélération des prises de décision, ou du moins des intentions. Ainsi, selon l’Association des banques britanniques, de petits établissements étrangers implantés au Royaume-Uni prépareraient la délocalisation de certaines de leurs activités d’ici la fin de l’année 2016 et des banques plus importantes pour le début de l’année 2017. Elles anticiperaient la fin de la possibilité de commercialiser leurs services suite à la perte de « leur passeport » dans un schéma de « Brexit dur ». Les établissements qui pourraient théoriquement en bénéficier ne compteraient pas sur la possibilité de recourir au régime dit « d’équivalence » qui leur permettrait de continuer à accéder au marché unique européen au motif d’une régulation et de mécanismes de surveillance similaires. En dépendant de la libre appréciation des pays de l’Union européenne, ce régime serait considéré par les établissements comme fragile et éphémère. De plus, les services pourraient ne pas tous en bénéficier.

Un autre facteur pris en compte par les entreprises dans leur décision de s’implanter en zone euro est le délai que prendrait la négociation par le Royaume-Uni des nouveaux accords avec chacun des États membres de l’Organisation mondiale du commerce (OMC), une fois quittée l’Union européenne. Il pourrait être de cinq ou six ans, et la négociation de l’accord commercial entre l’Union européenne et le Canada – dit « CETA » – est une illustration des délais et des aléas.

S’agissant des chambres de compensation, leur transfert dans la zone euro n’est pas un sujet nouveau. Les chambres de compensation sont un rouage essentiel des marchés financiers. Elles s’interposent entre acheteur et vendeur en leur garantissant le bon déroulement des opérations relatives aux actions, aux obligations, aux matières premières et aux produits dérivés. L’implantation des principales d’entre elles à Londres, en dehors de la zone euro, est considérée comme une anomalie dès lors que leurs activités consistent à sécuriser des transactions financières réalisées en euros et qu’elles participent à la stabilité du système financier et à la réduction du risque systémique. Le Brexit serait donc l’occasion de revenir sur les conséquences du jugement de la Cour de justice européenne, laquelle a validé l’implantation de chambres de compensation en euros au Royaume-Uni au motif de son appartenance à l’Union. Cela replacerait sous l’autorité de la Banque centrale européenne (BCE) ces entités aujourd’hui sous le contrôle de la Banque d’Angleterre et de l’Autorité des marchés anglaise. Sept cents emplois pourraient être concernés directement et plusieurs milliers indirectement, voire dizaine de milliers en tenant compte des activités liées présentes sur la place londonienne. Paris serait candidate à accueillir ces transferts, ainsi que probablement d’autres villes, Francfort en particulier.

Le sujet du transfert de l’Autorité bancaire européenne (EBA) et de ses 150 collaborateurs est d’actualité. Les autorités françaises souhaitent que cette entité installée actuellement à Londres rejoigne Paris. Compte tenu de son rôle en matière de réglementation et de surveillance prudentielles, de stabilité financière, et de garant de l’intégrité, de l’efficience et du bon fonctionnement du secteur bancaire européen, son transfert à Paris serait un signe fort pour l’ensemble de la place financière. Paris-La Défense a manifesté sa candidature pour l’accueillir. Dublin, Vienne, Milan sont aussi candidates. Francfort également, mais cette dernière accueille déjà la Banque centrale européenne (BCE), l’Autorité européenne des assurances et pensions professionnelles (EIOPM) et le Comité européen du risque systémique.

Implantée à Paris, l’EBA rejoindrait l’Autorité européenne des marchés financiers (ESMA). Le transfert de l’Agence européenne du médicament (EMA), actuellement basée à Londres avec ses 440 collaborateurs, est aussi un sujet que regardent avec attention les grandes métropoles françaises.

Au-delà de ces cas, il est difficile de préciser les activités et le nombre d’emplois qui seraient transférés. Il est probable que les incertitudes tant sur le contenu des accords que sur la date de leur conclusion vont inciter les sociétés à ménager l’avenir et à créer en zone euro les entités juridiques leur permettant de continuer à exercer leurs activités. Les implantations pourront concerner dans un premier temps seulement quelques activités et quelques collaborateurs. Ces premiers transferts ne préjugeront pas des transferts ultérieurs, qui s’effectueront en fonction de l’avancée des négociations et de la concrétisation des accords.

À titre indicatif, et sous toutes réserves, le nombre de 1 000 à 4 000 emplois délocalisés, sur un total de 16 000 collaborateurs au Royaume-Uni, a été mentionné pour la banque américaine JP Morgan, pour laquelle Londres est le point d’entrée en Europe. Le transfert de 1 000 emplois à Paris a été évoqué pour la banque HSBC. Paris et Francfort seraient en compétition pour le transfert de 1 000 à 2 000 emplois de la banque Goldman Sachs, actuellement basés à Londres.

Le cabinet d’audit et de conseil Price White Coopers (PWC) estime que dans certains scenarios, l’industrie financière britannique pourrait perdre 70 000 à 100 000 emplois d’ici à 2020.

Selon un rapport commandé par TheCityUK, principal groupe de pression du secteur financier, et réalisé par le cabinet Oliver Wyman, entre 4 000 emplois dans l’hypothèse d’un « soft Brexit » et 35 000 emplois dans l’hypothèse d’un « hard Brexit » pourraient être délocalisés. Mais l’impact psychologique fort sur le monde financier londonien est considéré comme pouvant entraîner par contagion d’autres départs à moyen terme. Le nombre de 75 000 emplois pourrait être atteint, ce qui se traduirait par une demande de plus d’un million de mètres carrés. Certes, la matérialisation dans le temps de cette demande et la part qu’y prendrait la place française restent à ce stade des inconnues. Mais on peut penser que l’unité de compte de la demande de surfaces qui résultera des transferts d’emplois dus au Brexit sera la dizaine de milliers de mètres carrés. Dans tous les cas, l’offre française du Grand Paris et de ses principaux sites de bureaux est à même de répondre à la demande. L’offre immédiate de bureaux est estimée à 3,6 millions de mètres carrés en Île-de-France, à 0,6 million de mètres carrés à Paris et 0,3 million de mètres carrés à La Défense. L’offre à un an de ces différents sites géographiques se maintient à ces niveaux, donc à même de répondre aux demandes quantitatives et qualitatives générées par les transferts d’entreprises et d’emplois dans le cadre du Brexit.

Quels que soient les chiffres envisagés, le transfert en France d’entreprises et d’emplois dans le cadre du Brexit représente des enjeux justifiant mobilisation et mesures appropriées.

Des mesures annoncées de part et d’autre pour respectivement attirer et éviter les transferts d’activités et d’implantations

Les initiatives prises en France par les pouvoirs publics et les instances de régulation visent à créer un environnement favorable au choix de la France et de Paris, comme le montrent quelques exemples récents.

Le ministère de l’Économie et des Finances a confirmé la réforme du régime des impatriés inscrite dans le projet de loi de finances 2017. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et l’Autorité des marchés financiers (AMF) ont annoncé une simplification des procédures d’agrément pour certains établissements.

« Tired of the fog ? Try the frogs ! », dit la campagne lancée par Paris-La Défense et le département des Hauts-de-Seine pour inciter les entreprises et leurs collaborateurs à s’installer sur leur site, en mettant en avant l’offre d’un niveau de culture, de qualité de vie et un dynamisme imbattable. « Choose Paris Region » est le nom du point d’entrée unique pour toutes les entreprises étrangères qui souhaitent se localiser en Île- de-France. S’appuyant sur les moyens de l’agence Business France et d’entités d’accueil de l’Île-de-France, sa création résulte de la démarche commune du Gouvernement, de Paris, de la Région et de la métropole du Grand Paris.

Le groupe de travail commun à l’Autorité des marchés financiers (AMF) et à l’Association française de la gestion financière (AFG), « FROG » en abrégé, « French Routes and Opportunities Garden » en développé, vient de formuler des mesures concrètes. Elles visent à faire de Paris, qui a déjà beaucoup d’atouts, la place de référence de l’Union européenne en matière de gestion d’actifs.

Ces mesures traduisent la volonté de tous les acteurs de promouvoir la place de Paris dont on sait qu’elle comporte, par ailleurs, des handicaps, en particulier au plan social et fiscal. Le Gouvernement britannique a, de son côté, pris des mesures pour limiter les impacts du Brexit et le départ des activités financières, qui représentent près de 12 % de son PIB avec les activités liées.

La Banque d’Angleterre a mis rapidement en œuvre un ensemble de mesures monétaires, notamment la baisse de son taux directeur, qui est passé de 0,5 % à 0,25 %, et un programme de rachat d’obligations atteignant 500 Md£. Le Gouvernement britannique a annoncé la création d’un fonds de soutien au secteur immobilier représentant 3,6 Md€. Il devrait soutenir des projets résidentiels et d’infrastructures. Des mesures budgétaires ont été annoncées pour la fin de l’année. Des mesures fiscales avantageuses sont évoquées. Les annonces de telles mesures sont susceptibles de se multiplier d’ici le début et au cours des négociations entre l’Union européenne et le Royaume-Uni.

Dernièrement, l’idée d’abaisser de 20 % à 10 % l’impôt sur les sociétés a été avancée. Le Gouvernement britannique pourrait être conduit à revoir certaines taxes bancaires sous la pression des banques. L’objectif de retour à l’équilibre budgétaire à l’horizon 2020 serait différé.

Il ne faut donc pas sous-estimer les initiatives que développera le Royaume-Uni pour préserver ses intérêts et limiter l’impact du Brexit, voire en tirer des avantages, en particulier pour son industrie financière. Selon le rapport commandé par TheCityUK et réalisé par le cabinet Oliver Wyman, si le Royaume-Uni quittait le marché unique et devenait un simple pays tiers, le manque à gagner annuel pour les banques serait de 32 à 38 Md£ (43,2 Md€). Le manque à gagner de l’État en recettes fiscales annuelles se chiffrerait à 10 Md£ (11,3 Md€).

L’ardente obligation d’une stabilité des règles et de leur adaptation pour rester concurrentiel

Dans ce contexte, il parait nécessaire d’éviter chaque fois que possible d’ajouter complexités, aléas, surcoûts qui feraient que la France ne serait pas retenue par les décideurs pour l’implantation de leurs activités au profit soit du Royaume-Uni, soit d’un autre État européen.

L’ensemble des pays européens se trouvera, a priori, dans une situation comparable vis-à-vis de l’évolution des taux d’intérêt, dont on sait qu’elle aura un impact sur l’immobilier et ses acteurs. Chaque jour qui passe rapproche de la date à laquelle la Réserve fédérale des États-Unis (Fed) décidera de relever ses taux d’intérêt en relation avec une amélioration de la croissance. La BCE devra déterminer comment elle fait évoluer sa politique monétaire et de taux d’intérêt accommodante qui atteint ses limites, tout en préservant la croissance et la stabilité des marchés. L’évolution des taux d’intérêt sera un élément déterminant pour l’investissement immobilier, alternative actuelle aux marchés obligataires et autres placements à rendements faibles.

Le sujet de l’évolution de la prime de risque et des taux de rendement de l’immobilier a suscité dernièrement des interrogations en France. En effet, les investisseurs ont porté leurs investissements sur l’immobilier et accepté, pour les actifs les mieux sécurisés, des rendements de plus en plus faibles, en raison d’une offre limitée, d’une anticipation de la fin de la baisse des loyers et de l’effet de levier d’un endettement à taux faible. Actuellement, le maintien à court terme de taux de rendement bas pour les meilleurs actifs est anticipé par les investisseurs, avec toutefois la perspective d’une remontée à moyen terme en relation avec celle des taux d’intérêt.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a publié en avril 2016 une analyse du marché de l’immobilier commercial en France et attiré l’attention de l’ensemble des acteurs sur le risque d’une survalorisation de certains marchés immobiliers. La nécessité d’un partage des données et des analyses avec les intervenants du secteur immobilier est apparue. Il devrait en résulter une meilleure compréhension commune des marchés et de leurs évolutions, particulièrement importante pour les acteurs français dans le contexte du Brexit.

Les acteurs des marchés immobiliers, comme tous les agents économiques, ont besoin d’un environnement de règles stables pour développer leurs activités. Le Brexit nécessitera des efforts d’adaptation de leur part. Les acteurs attendent qu’ils soient facilités par une stabilité des règles du jeu. C’est une condition de la réussite de l’industrie immobilière française en France, au sein de l’Union européenne et au-delà.

De ce point de vue, la modification des règles fiscales avec absence de lisibilité sur la politique menée (par exemple, dernièrement celles afférentes aux actions et aux transactions financières avec remise en cause de dispositions adoptées récemment) est pénalisante.

Dans le domaine du financement, il est nécessaire que le projet relatif à la titrisation approuvé par la Commission européenne trouve une issue au niveau du Parlement sur une base conciliant les besoins de stabilité avec ceux de financement de l’économie. Ce projet relancera une titrisation simple, transparente, standardisée correspondant au label dit « STS » et permettant aux banques de renouveler leurs capacités de prêt et de répondre ainsi aux besoins d’investissements en Europe. Une attention particulière doit être aussi portée aux évolutions des réglementations bancaires et bâloises. Les solutions retenues ne seront pas sans conséquences sur le financement de l’immobilier, de l’immobilier résidentiel, de l’immobilier d’entreprise, des particuliers, des professionnels et des investisseurs. Exiger de la part des banques et des emprunteurs des niveaux de fonds propres non justifiés limitera les financements, les investissements et la croissance. Contraindre les banques à transférer sur les emprunteurs un risque de taux qu’ils ne sont pas en mesure de gérer est aussi inadapté. C’est la capacité du système bancaire, en particulier français, à financer et à être concurrentiel, qui est en jeu.

Préciser avec quelle ampleur le Brexit impactera l’immobilier en France est encore bien difficile et le restera probablement encore un certain temps. Sans sous-estimer l’antériorité et le poids de la place londonienne, les trois points suivants peuvent être mis en avant.

  • Les interrogations et les débats actuels sur la place et le rôle de l’industrie financière londonienne à l’occasion du Brexit ne seront pas sans conséquences, quelle que soit l’issue finale du Brexit. Les limites de sa concentration actuelle, sur la place de Londres, mises en exergue inciteront probablement à l’avenir à la recherche d’un meilleur équilibre.
  •  Le Brexit devrait conduire au transfert d’activités financières dans quelques grandes métropoles européennes ayant la taille critique, dans un schéma multipolaire. Là où, auparavant, l’a priori jouait systématiquement en faveur de la place londonienne, dorénavant toute société financière se posera la question de sa localisation optimale en zone euro. Les nouvelles implantations sur Londres devraient se réduire.
  • Le Grand Paris et les grandes métropoles françaises ont des atouts avérés pour accueillir les entreprises, en particulier celles de l’industrie financière. Reste indéterminée la façon dont les entreprises candidates à leur implantation en France pondéreront ses rigidités et ses coûts fiscaux et sociaux. D’où l’impérative nécessité de les maîtriser et de les réduire.

Une façon de se donner les meilleures chances de réussir est aussi de poursuivre la consolidation de l’industrie immobilière et d’attirer les investisseurs. L’objectif doit être le développement des investissements immobiliers sous leurs différentes formes, assorti de leur maintien dans le peloton de tête des placements sur courte, moyenne et longue périodes mis en évidence par la dernière étude annuelle de l’IEIF sur la performance

PDF

Brexit : des conséquences sur l'immobilier en France ?