18 décembre 2017

Combien faudra-t-il construire de logements demain ?

Par Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest, FRICS

En s’appuyant sur les tendances récentes de la population, l’Insee a présenté en novembre 2016 ses projections démographiques pour la France(1), à l’horizon 2070. Ces projections sont toujours très attendues, notamment parce qu’elles permettent d’évaluer la pression que la demande fera peser à l’avenir sur tout le territoire en matière de santé, d’éducation ou d’aménagement du territoire, par exemple. Mais aussi parce qu’elles conditionnent fortement les besoins en constructions nouvelles pour faire ace à la demande de logements que les évolutions démographiques déterminent.

Des projections démographiques récentes

Comme cela est habituel dans ce genre d’exercice, l’Insee propose trois scénarios principaux qui se distinguent entre eux par les hypothèses qui sont faites sur  la fécondité, sur l’espérance de vie à la naissance et sur le solde migratoire avec l’extérieur. Volontairement, celles-ci sont contrastées pour distinguer autour d’une hypothèse  centrale, une variante basse et une variante haute aux évolutions démographiques présentées. Pour cela, les auteurs exposent la sensibilité du résultat à l’horizon 2070 autour de l’hypothèse centrale, selon chacune de ces grandes hypothèses.

  • Si, dès 2020, l’indicateur conjoncturel de fécondité passait de 1,95 à 2,10, le nombre d’habitants serait accru de 4,4 millions
    en 2070. Mais s’il diminuait de 1,95 à 1,80, la population serait plus faible de 4,2 millions d’unités.
  • Si le solde migratoire s’établissait à 120 000 unités au lieu des 70 000 retenues suivant l’hypothèse centrale, il y aurait 4,1 millions d’habitants de plus en 2070. Et respectivement 4,1 millions de moins pour un solde migratoire de seulement 20 000 unités.
  • Pour une espérance de vie à la naissance supérieure de trois années (respectivement inférieure), la population compterait 2,5 millions d’habitants en plus en 2070 (respectivement, 2,2 millions de moins).

La variante basse présentée intègre évidemment toutes les évolutions défavorables à la croissance de la population : la taille de cette dernière ne progresserait que très peu d’ici 2040 (de l’ordre de trois fois moins qu’entre 2000 et 2015), avant de diminuer pour pratiquement revenir en 2070 au niveau constaté en 2015. Alors que la variante haute table sur le dynamisme de toutes les composantes démographiques de la population et décrit une évolution rapide qui, même si elle ralentit de moitié à partir de 2040, est tout de même associée à une augmentation de la population de plus de 20 millions d’habitants d’ici 2070.

Mais suivant le mode de présentation habituel des projections démographiques de l’Insee, les auteurs détaillent surtout l’hypothèse centrale établissant à peu près la moyenne entre les deux variantes extrêmes. Suivant ce scénario, la progression de la population attendue entre 2015 et 2040 serait alors d’ampleur comparable à l’évolution observée au cours du dernier quart de siècle : puis, entre 2040 et 2070, la croissance de la population ralentirait pour tout de même conduire la France au-dessus des 76 millions d’habitants en 2070. Il ne fait guère de doute que ce scénario qualifié de central constitue la référence principale pour l’avenir. D’ailleurs, les auteurs précisent qu’il prend en compte les dernières données disponibles concernant la fécondité et l’espérance de vie qui, comme ils l’indiquent, se révèlent « plus élevées que dans l’exercice précédent »(2), alors que le niveau du solde migratoire a été revu à la baisse, comptetenu des travaux récents de l’Insee sur les entrées et les sorties de territoires.

Il est courant(3) de considérer que la pratique de ces projections démographiques trouve son origine dans le travail présenté par Alfred Sauvy en 1927 : il propose alors une estimation de la population française à l’horizon 1980 en prolongeant l’évolution passée du rythme des naissances. Il va cependant reprendre ses projections en 1931(4) en modélisant l’évolution des taux de mortalité et de fécondité et il distingue deux variantes : la première supposant inchangés durant toute la période de projection les taux de fécondité par âge observés en 1926, et la seconde les faisant diminuer jusqu’à rejoindre les taux observés dans le département de la Seine en 1926.

Bien sûr, les résultats de la projection suivant la première variante conduisent à des chiffres   « catastrophiques » : pour une population observée de 40,8 millions d’habitants en 1926, Alfred Sauvy estime la population à 36,6 millions d’unités en 1954 et à 29,1 millions en 1980(5). Mais la situation qui résulterait d’une telle évolution serait insoutenable pour la France, comme l’auteur le note lui-même : « La population adulte devrait, en effet, s’imposer des charges écrasantes pour nourrir […] l’imposante armée des retraités […], la rupture d’équilibre serait irrémédiable ». Aussi préfère-t-il mettre en avant la seconde variante(6) : avec 40,3 millions d’habitants en 1954, elle apparaît en effet plus proche de ce que sera la réalité (même si l’hypothèse d’un second conflit mondial n’était pas intégrée). Mais ce scénario, qui va connaître dans la seconde partie de la projection une décroissance (du rythme d’évolution) de la population, se termine avec 38,9 millions d’habitants en 1980.

Il est alors remarquable de constater que toutes les projections démographiques pour la France présentées par l’Insee depuis le début des années 1990(7) vont proposer une variante basse particulièrement défavorable : (presque) toujours, la population continue de s’accroître dans les cinq ou dix premières années de l’exercice, pour au mieux se stabiliser par la suite et très souvent diminuer au point de retrouver son niveau de départ en fin de projection. Comme si cette variante basse devait jouer un rôle de repoussoir, pour mieux crédibiliser le choix d’une hypothèse centrale et écarter, de facto, toute référence à une variante haute…

Des scénarios confrontés à la réalité

La pratique des utilisateurs des scénarios est en effet la plupart du temps, de fonder leur diagnostic sur les évolutions démographiques que proposent les hypothèses centrales(8).

Pourtant, la comparaison entre les scénarios démographiques présentés par l’Insee au cours des 25 dernières années et les évolutions effectives de la population (métro-politaine)(9) montre que les hypothèses centrales ont « presque toujours » sous-estimé la réalité.

Par exemple, si l’écart entre la projection et la réalité est en général de faible ampleur dans les cinq premières années de la projection, il se creuse nettement à l’horizon de dix années : ainsi, alors que l’écart à dix ans du scénario de 1995 était de 400 000 unités, celui du scénario de 2001 était de 1,7 million d’unités. Mais celui de 2006, de déjà 600 000 unités au bout de cinq années !

Aussi, à long terme, l’écart entre projection et réalisation se creuse fortement : le scénario de 1995 prédisait 62,6 millions de personnes en 2015 et 61,9 millions en 2001… pour une population recensée de 64,3 millions d’individus.
Alors, certes, les hypothèses retenues (en matière de migration ou de fécondité, notamment) montrent souvent leurs faiblesses lorsqu’elles sont confrontées à la réalité : mais à cet égard, les démographes en charge de la préparation des scénarios le reconnaissent bien volontiers et insistent toujours sur la nécessité de présenter plusieurs jeux d’hypothèses(10). Surtout que les conséquences des sous-estimations de la population attendue ne sont pas toujours négligeables : par exemple, lorsqu’elles alimentent les réflexions des instituts de prévision qui cherchent à connaître les besoins de construction à moyen terme.
La confrontation des scénarios à la réalité est d’autant plus intéressante qu’en fait, cette dernière a « presque toujours » suivi le chemin d’évolution que suggéraient les variantes hautes.

Exception faite du scénario de 2001 qui a largement sous-évalué la réalité (même pour une variante pourtant construite en supposant un fort dynamisme de la population), les variantes hautes des autres scénarios ont assez correctement « anticipé » les évolutions de la population à venir.

Ainsi, toutes les variantes hautes avaient proposé une estimation de la population métropolitaine à l’horizon 2015 (même le scénario de 1995) comprise dans une fourchette étroite : entre 64,3 et 64,8 millions de personnes pour une population de 64,3 millions d’unités en 2015.

Bien sûr, les hypothèses qui sous-tendent ces variantes sont toujours présentées comme l’expression d’une évolution peu probable qui bornerait par le haut le champ du possible : mais elles ont finalement décrit au mieux la vraie réalité !

Et pour l’avenir des 25 prochaines années, on pourrait – comme le suggère habituellement l’Insee – retenir l’hypothèse centrale qui, à l’horizon 2040, annonce une population métropolitaine de 69,9 millions de personnes (+ 0,33 % par an, en moyenne) : mais l’examen des quatre scénarios présentés depuis 1995 plaide plutôt(11) en faveur de la variante haute et d’une population de 74 millions d’individus en 2040 (+ 0,56 % par an, en moyenne). Le choix est tout sauf anodin, compte tenu des conséquences qui sont les siennes.

Des besoins en logement à revisiter

En effet, pour savoir combien construire dans les prochaines années, il est au préalable indispensable de réaliser une solide projection à moyen terme du nombre des ménages, afin d’évaluer au plus près le niveau des besoins en logement. Les facteurs sociodémographiques qui contribuent à la décohabitation et donc à l’accroissement du nombre des ménages sont alors essentiels (mise en couple des jeunes, fragilité des unions, vieillissement de la population…) ainsi que les hypothèses « hautement » sensibles concernant le solde migratoire extérieur.

Or, en la matière, les données sur lesquelles chacun s’appuie sont peu nombreuses : elles sont issues des projections démographiques de l’Insee et dans ce domaine, le choix qui est fait entre hypothèse centrale et variante haute est essentiel.

Mais, systématiquement, les projections du nombre de ménages proposées par l’Insee présentent le même profil : maintien à (haut) niveau du nombre de ménages formés sur la période en cours, puis affaiblissement marqué dès la période suivante. Alors que la comparaison avec les évolutions réelles a bien montré qu’il n’en était rien : depuis près de 30 ans, le nombre de nouveaux ménages formés chaque année s’est maintenu à un haut niveau… sauf durant les années de dépression profonde de la construction qui ont accompagné la crise économique et financière internationale de 2008-2009 ou de 2012 à 2014, lorsque les soutiens publics à l’investissement locatif privé et à l’accession à la propriété ont été remis en question, puisque dans ce contexte, la demande ne pouvait plus se réaliser dans de bonnes conditions et quelle que soit la tendance démographique prévalant alors. Par exemple, le niveau de la construction est descendu à 335 400 unités (en moyenne) durant les années 2014-2015 : soit un niveau inférieur à celui constaté en 2009 (346 500 logements commencés), au plus bas de la dépression économique, rejoignant le niveau d’étiage des mises en chantier du tout début des années 2000 lorsque l’objectif affiché par les pouvoirs publics restait « la ligne bleue des 300 000 logements commencés », comme l’évaluation des besoins en logement de l’Insee le suggérait alors.

Ainsi, de 1990 à 2016, la sous-estimation des projections du nombre de ménages par rapport à la réalité a été de l’ordre de 46 000 unités par an (voire de 79 000 unités par an si on reprend le scénario présenté par l’Insee en 1993 !).

Cette sous-estimation résulte évidemment du choix qui a été fait durant de nombreuses années de ne retenir que l’hypothèse centrale des projections démographiques, afin de rendre compte des perspectives d’évolution de la population sous-tendant les estimations prévisionnelles du nombre de ménages. A partir de 2007, cependant, les projections du nombre de ménages ont proposé une palette de scénarios qui, à l’image de la méthode des scénarios démographiques, présentait une fourchette assez large entre une variante basse et une variante haute : la variante basse décrivant un futur qu’Alfred Sauvy aurait probablement classé dans la catégorie des « catastrophes » mais qui sert à tempérer l’ »optimisme » de la variante haute qui, cela va de soi, est toujours considérée comme peu probable. Aussi, et comme il en est pour les projections démographiques, le cheminement le plus « raisonnable » (pour l’Insee ou le CGDD) du nombre de ménages qui est retenu a toujours été celui de la moyenne.

Quoi qu’il en soit, l’estimation des besoins en construction ne peut se suffire d’une simple projection du nombre de ménages, aussi juste et précise soit-elle. Suivant la méthode présentée par Louis Henry en 1950(14), puis approfondie par les travaux des commissions en charge du logement qui ont oeuvré à la préparation des plans français(15), le niveau des besoins en logement mesure, en effet, l’effort de construction qui serait nécessaire durant une période donnée afin de répondre à la demande des nouveaux ménages et à la nécessité de renouveler le parc de logement(16), sans oublier les mises en chantier destinée au secteur des résidences secondaires ou celles qui viennent assurer la fluidité au sein du parc de logements (le fameux parc des logements vacants qui est, à intervalles réguliers, l’objet de toutes les attentions)(17).

Pour ce qui le concerne, le besoin en renouvellement du parc de logements est tout aussi délicat à évaluer que le nombre de nouveaux ménages attendus à l’avenir. Et pourtant, la prise en compte de cette composante des besoins en logement est importante, surtout lorsque les scénarios prospectifs regardent vers les 20 ou 30 prochaines années.   Les estimations que propose habituellement l’Insee (et plus récemment le CGDD) paraissent de ce fait assez basses : en général, 30 000 logements par an, reproduisant à l’identique les hypothèses formulées depuis 1993. Avec, dans les dernières estimations proposées (celles de 2012, notamment), une hypothèse plus ambitieuse de l’ordre de 50 000 logements par an en supposant la poursuite d’un l’effort de renouvellement urbain dans les quartiers ANRU(18).

Il convient alors de souligner que le renouvellement « effectif » du parc de logements est difficile à apprécier, peu d’éléments chiffrés (précis) permettant d’évaluer l’ampleur du renouvellement, selon ses différentes composantes. Aussi, ce renouvellement doit certainement être appréhendé comme l’un des objectifs que la politique du logement se fixe : par exemple, en intégrant l’ambition de promouvoir un parc de logements faiblement énergivores et donc le remplacement des passoires thermiques (probablement quelques/plusieurs dizaines de milliers de logements chaque année, notamment en milieu rural…).

Mais on pourra remarquer qu’un faible niveau de construction est presque toujours associé à un effort de renouvellement médiocre. Un indicateur tel que le niveau de la désaffectation apparente(19)au sein du parc de logements illustre bien cela.

Durant les années de forte construction, le niveau de la désaffectation apparente est très élevé : de 1969 à 1978, lorsque le niveau des mises en chantier était, en moyenne chaque année, de près de 510 000 unités, plus de 140 000 logements étaient « renouvelés ». Puis de 1979 à 1997, le niveau de la construction s’est établi à un peu plus de 330 000 unités chaque année : la désaffectation apparente a été pratiquement nulle durant ces  années et le parc a vieilli.

Le redressement de l’effort de construction est survenu à partir de 1998, bien que mis à mal par la crise économique et financière des années 2008-2009, puis par la remise en cause des soutiens publics à la primo-accession et à l’investissement locatif privé entre 2011 et 2015 : néanmoins, près de 385 000 logements ont été commencés et près de 16 000 « renouvelés » chaque année. Enfin, il est habituel de poser une hypothèse sur la stabilité de la proportion de résidences secondaires et de logements vacants présents au sein du parc de logements : en 2015, par exemple, cette proportion était de l’ordre de 17,7 %.

Des besoins en logement durablement élevés

Compte tenu des hypothèses retenues, les projections démographiques présentées par l’Insee en 2010 pour la France métropolitaine avaient conduit le CGDD à proposer une évaluation de la demande potentielle(20) à l’horizon 2030. Si on tient à l’écart la variante basse, les estimations du niveau souhaitable de la construction pour les 15 prochaines années s’inscrivaient dans une fourchette étroite – entre 327 000 et 350 000 unités chaque année –, ce qui avait conduit l’auteur à conclure que la demande potentielle « ne dépasse (pas) significativement le seuil des 350 000 » et sans jamais excéder 400 000, comme pour bien souligner que l’objectif des 500 000 mises en chantier d’alors était pour le moins mal fondé.

Néanmoins, les récentes projections démographiques de l’Insee sont de nature à bouleverser ces conclusions. D’autant qu’il est peut-être nécessaire de rehausser l’hypothèse concernant le renouvellement du parc : la poursuite du PNRU doit être intégrée dans les scénarios, bien sûr, mais aussi les ambitions affichées en matière de résorption du parc privé de logements énergivores(21). Si on tient compte de toutes ces dimensions(22), les besoins en logement vont se maintenir à un haut niveau d’ici 2040. Le niveau des besoins s’établira a minima (selon l’hypothèse centrale) à 386 000 unités chaque année, donc à un niveau sensiblement supérieur à celui de la variante haute du scénario présenté par le CGDD en 2012. Et comme tout suggère que la variante haute des projections démographiques de l’Insee de 2016 est la plus vraisemblable, il conviendra plus certainement de construire chaque année 465 000 logements.

Certes, ces objectifs peuvent paraître ambitieux : par exemple, entre 1900 et 2015, la France a mis en chantier près de 361 000 logements chaque année en moyenne. Elle n’a donc construit qu’un peu plus de neuf millions de logements (pour un accroissement du parc de résidences principales de 7,2 millions d’unités). Mais durant ces années, elle a traversé plusieurs crises économiques et financières internationales (la réunification allemande et la guerre du Golfe au début des années 1990, puis la crise des marchés obligataires et la crise mexicaine et, bien sûr, la crise des années 2008-2009) et elle a subi de nombreuses remises en cause des dispositifs de soutien public de la demande (l’extinction des PAP durant la première moitié des années 1990, puis la réduction de la construction locative sociale jusqu’à la remise en cause du PTZ). Et tout cela a fortement pesé sur le niveau de la construction.

Suivant l’hypothèse centrale, il conviendrait donc de mettre en chantier près de 9,7 millions de logements d’ici 2040 (pour un accroissement du parc de résidences principales de 6,2 millions d’unités). Sachant que, d’après la variante haute, il serait plutôt souhaitable de construire 11,6 millions de logements (pour près de 7,9 millions de résidences principales).

Mais ce faisant, on ne ferait que stabiliser ou légèrement dégrader le niveau actuel du déficit en logements(23) qui est né de l’insuffisance de la construction constatée depuis le milieu des années 1970. Ce déficit est maintenant tout sauf négligeable(24). Et on sait que les conséquences d’un tel déficit, en progression régulière au cours des dernières années, sont nombreuses et destructrices : dérèglement des mécanismes de formation des prix et des loyers, renforcement des tendances à l’éviction des ménages modestes des espaces urbains centraux, aggravation des difficultés d’accès à un logement, accentuation du mal-logement, maintien en service d’un parc énergivore, blocage des créations d’emploi.

Une des ambitions de la politique du logement pourrait être, pour les prochaines années, de soutenir un niveau de construction élevé, afin de répondre à la demande des ménages qui continuera à se déployer partout sur le territoire, si les soutiens publics le lui permettent.

Mais elle ne devrait pas laisser le déficit en logements actuel sans réponse, compte tenu des désordres économiques, sociaux et environnementaux qu’il occasionne. Il lui faudrait donc chercher à le résorber et, par là même, répondre aux « demandes » des « non-logés » ou des « mal-logés ». Aussi, au regard des besoins attendus dans les prochaines années, et afin que les marchés fonctionnent dans des conditions normales, l’objectif des 500 000 logements mis en chantier ne doit pas être remisé : en une dizaine d’années, à l’horizon 2030, le déficit en logements et les déséquilibres qui lui sont associés auraient alors toutes les chances de disparaître.

Tout cela est connu, mais les remises en cause d’objectifs ambitieux pour la politique du logement ne sont pas récentes, bien que toujours fréquentes(25). Alors qu’en ne construisant pas assez aujourd’hui – outre le fait qu’on ne peut satisfaire la demande immédiate et qu’on obère la possibilité de répondre à celle de demain –, on transmet aux générations futures un patrimoine obsolète et dégradé, loin des préoccupations du développement durable : ce n’est pas dans la « mobilisation de la vacance » que la réponse se trouve.

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Combien faudra-t-il construire de logements demain ?

Notes

(1) Voir notamment :
– Nathalie Blanpain et Guillemette Buisson, « Projections de populations à l’horizon 2070 », Insee Première, n° 1619, novembre 2016.
– Nathalie Blanpain et Guillemette Buisson, « Projections de populations à l’horizon 2070 pour la France », Insee Résultats, n° 187, novembre 2016.
(2) Il s’agit ici des projections présentées en 2010 : Nathalie Blanpain et Olivier Chardon, « Projections de populations à l’horizon 2060 », Insee Première, n° 1320, octobre 2010. Mais surtout celles proposées auparavant : Isabelle Robert-Bobée, « Projections de populations pour la France métropolitaine à l’horizon 2050 », Insee Première, n° 1089, juillet 2006.
(3) Par exemple : Hervé Le Bras, « Les trois démographies », Socio n° 2, Éditions de la Maison des sciences de l’homme, 2013, pp. 273-290.
(4) Alfred Sauvy, « Calculs démographiques sur la population française jusqu’en 1980 », Journal de la Société de Statistiques de Paris, 1932, pp. 319-347.
(5) La population métropolitaine était de 42,9 millions d’habitants en 1954 et de 53,7 millions en 1980.
(6) Seconde variante que préfèrent aussi nombre des commentateurs/rapporteurs de l’article réunis par la Société de Statistiques de Paris, comme les commentaires publiés en annexe à l’article d’Alfred Sauvy en témoignent : l’intérêt principal présenté par le travail étant de  permettre de réfléchir « sur les possibilités futures du pays en matière de politique nationale par le nombre des individus en âge de porter les armes ».
(7) Outre les références précédentes :
– Quang Chi Dinh, « La population de la France à l’horizon 2050 », Economie et Statistique, n° 274, 1994.
– Quang Chi Dinh, « Projections de population totale pour la France métropolitaine, horizon 1990-2050 », Insee Résultats, Série Démographie-Société, n° 44, 1995.
– Chantal Brutel, « Projections de population à l’horizon 2050, un vieillissement inéluctable », Insee Première, n° 762, mars 2001.
(8) Tel est le cas, par exemple, de la plupart des « diagnostics démographie » qui alimentent les travaux de révision des SCoT. Même si, parfois, ce sont les scénarios « OMPHALE bas » qui sont retenus : tel, par exemple, celui du Pays de Brest (Révision du SCoT du Pays de Brest : diagnostic démographie , ADEUPa, juillet 2015) ou du Schéma départemental 2017-2021 de la Charente-Maritime (juillet 2017). La déclinaison des projections démographiques au niveau infranational est réalisée par le modèle OMPHALE (Insee). On pourra d’ailleurs se reporter aux projections démographiques régionales récemment publiées : David Desrivierre, « D’ici 2050, la population augmentera dans toutes les régions de métropole », Insee Première, n° 1652, juin 2017. Pour une analyse détaillée de ces scénarios : Michel Mouillart, « Vers un renforcement de la diagonale des faibles densités ? », Immoweek, n° 875, 8 septembre 2017, pp 2-3.
(9) Jusqu’aux dernières projections publiées par l’Insee en novembre 2016, le champ géographique retenu était circonscrit à la France métropolitaine.
(10) Comme, par exemple, Nathalie Blanpain et Guillemette Buisson (Insee Première, novembre 2016, opus cité) : « Afin de tenir compte des incertitudes inhérentes à un tel exercice, une hypothèse basse et une hypothèse haute ont été retenues » pour chacun des principaux groupes de variables retenues.
(11) En écartant évidemment la variante basse, malthusienne à souhait même si elle s’inscrit dans la logique de la démarche initiée en 1927 par Alfred Sauvy.
(12) Pour les principales projections du nombre de ménages proposées par l’Insee :
– Claudie Louvot, « Le nombre de ménages augmentera moins vite – Une projection à l’horizon 2020 », Économie et Statistique, n° 267, 1993.
– Pascal Bessy, « La demande potentielle de logements neufs à moyen terme », Insee Première, n° 518, 1997.
– Alain Jacquot, « La demande potentielle de logements – L’impact du vieillissement de la population », Insee Première, n° 875, 2002.
– Joël Dekneudt, Alain Jacquot et Bénédicte Macrakis, « Projections de ménages pour la France métropolitaine, ses régions et ses départements », Insee Résultats,
Société n° 19, 2003.
– Alain Jacquot, « Projections de ménages pour la France métropolitaine à l’horizon 2030 », Insee Méthode et Résultats, octobre 2006.
– Alain Jacquot, « Des ménages toujours plus petits », Insee Première, n° 1106, octobre 2006.
– Alain Jacquot, « La demande potentielle de logements : un chiffrage à l’horizon 2020 », Notes de synthèse du SESP, n° 165, n° 135, 2007.
– Alain Jacquot, « La demande potentielle de logements à l’horizon 2030 », CGDD, Observations et Statistiques, n° 135, août 2012.
(13) Ecart annuel moyen entre la projection du nombre de ménages et la réalité observée par l’Insee (France métropolitaine).
(14) Louis Henry, « Perspectives relatives aux besoins de logements », Populations, n° 3, 1950.
(15) Par exemple, et pour ne citer que l’approche la plus aboutie à ce sujet, les travaux de  préparation du « VIe plan de développement économique et social (1971-1975) » et plus précisément, le rapport de la commission habitation.
(16) Et donc pour faire face à la nécessité de couvrir les destructions habituelles et « naturelles » (incendies, inondations, glissements de terrain). Mais aussi, pour tenir compte des destructions intervenant volontairement afin de répondre au vieillissement et à l’obsolescence des logements (le renouvellement urbain, par exemple). Et plus largement, pour tenir compte des fusions et des éclatements de logements, ainsi que des transformations de logements en locaux non résidentiels (ou réciproquement).
(17) Michel Mouillart, « A propos des logements vacants », Observateur de l’Immobilier, n° 94, juin 2017, pp. 27-37.
(18) Il est de fait que, d’après les bilans que l’ANRU publie chaque année depuis 2004, le nombre de démolitions supplémentaires associées est bien de l’ordre de 20 000 unités par an : avec un peu plus de 158 000 démolitions décidées (163 000 programmées) entre 2004 et 2015 (« PNRU : les chiffres », ANRU, septembre 2016). En outre, de l’ordre de 16 000 logements locatifs sociaux ont été démolis chaque année entre 2009 et 2016 par les seuls organismes d’HLM relevant de l’USH (« Les HLM en chiffres », 78e congrès de l’USH, septembre 2017). Sachant qu’une part importante de ces démolitions (voire la presque totalité) sont survenues dans le cadre des opérations du PNRU.
(19) Le niveau de la désaffectation apparente se mesure en partant de l’équation de récurrence habituellement utilisée pour rendre compte de la dynamique d’évolution du parc de logements : Parc (t) = Parc (t–1) + Construction (t) – Désaffectation apparente (t).
(20) La demande potentielle mesure en fait le niveau des besoins en logement.
(21) En maintenant un objectif de 20 000 logements par an au titre du PNRU ainsi qu’un chiffre (très) modeste, d’un niveau (au moins) équivalent, pour rendre compte des actions sur le parc privé mais sans que cela modifie de manière substantielle les résultats présentés. Pour autant, il est probable qu’une action significative sur le parc des maisons individuelles énergivores (la rénovation de la moitié des « passoires thermiques » d’ici 2022, telle que prévue dans le projet du président de la République) supposera en fait le renouvellement d’une proportion importante d’entre elles compte tenu de leur état technique et thermique, notamment pour celles situées en zone rurale.
(22) Entre 1990 et 2015, le nombre de personnes par ménage s’est rapidement réduit, passant de 2,57 à 2,21, soit un baisse de 0,38 personne. Pour l’avenir, il est supposé que ce nombre diminue de nouveau, mais moins rapidement que par le passé (reprenant en cela les chemins d’évolution habituellement proposés par les scénarios d’estimation de la demande potentielle) : la baisse attendue à l’horizon 2040 serait de 0,23 dans l’ »hypothèse centrale », de 0,18 pour la « variante basse » et de 0,28 pour la variante « haute ».
(23) Le déficit mesure l’écart cumulé entre le niveau des besoins et celui de la construction neuve tient compte de l’impact de l’effort d’amélioration et d’entretien du parc de logements (tel par exemple l’effort de renouvellement du parc social engagé par les pouvoirs publics dans le cadre du PNRU) qui en rallonge la durabilité et réduit donc le besoin de renouvellement. Cette notion de déficit a été introduite par Louis Henry dans son article de 1950 : « Si […] la construction annuelle ne comble plus l’augmentation des besoins […] il apparaît une insuffisance quantitative de logements. […] la comparaison du nombre de logements construits au nombre de ceux que l’on aurait dû construire […] fournit le retard existant ».
(24) Le niveau du déficit en logements est estimé à près de 1,1 million d’unités en 2016. Il a fortement progressé, de l’ordre de 260 000 unités depuis 2011, en réponse à la chute de la construction constatée durant ces années. Une telle progression du déficit est sans précédent : par exemple, entre 2006 et 2011, il n’avait crû que de 120 000 unités, ayant pourtant eu à subir les conséquences de la crise économique et financière internationale. Sur ces différents points : Michel Mouillart, « Construire 500 000 logements ? », dossier Immoweek, 29 août 2014, et « Retour sur les fondamentaux », La Lettre de l’ACMIL, mars 2016, pp. 2-4.
(25) Ne serait-ce, par exemple, que les récentes mesures présentées dans le cadre du « Plan logement » destinées à provoquer un « choc d’offre », lequel se produira, sans aucun doute, mais probablement pas dans le sens attendu.