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29 juin 2017

La formation, un levier central dans la sécurisation de la chaîne de valeur de l’immobilier et de son financement

Par Jean-François Metz, Directeur, et Chantal Harito, Responsable communication et marketing, École Nationale du Financement de l’Immobilier (ENFI).

Introduction

La crise des subprimes des années 2007-2008 a engendré une crise bancaire et financière avec pour corollaire une perte de confiance des consommateurs, ainsi que des impacts sensibles sur l’emploi du secteur immobilier (- 5,5 % de l’emploi salarié entre 2008-2009). Afin de redonner un nouvel élan au marché, des mesures structurantes ont été prises tant au niveau international, européen que national. Le sujet de la protection du consommateur a été traité pour bonne part par la mise en place de dispositifs réglementaires encadrant les activités immobilières et du financement de l’acquisition, assortis quasi systématiquement de nouvelles obligations de formation pour les professionnels de l’immobilier et de son financement. Ainsi, les professions clés du parcours de l’acquisition immobilière ont été conduites à intégrer ces nouvelles exigences réglementaires de formation à des cursus qu’elles avaient mis en place à des degrés divers, selon la maturité du métier.

Afin de traiter du rôle central de la formation dans ce processus vertueux, nous aborderons successivement un certain nombre d’illustrations concrètes d’actions mises en œuvre, de témoignages de dirigeants de référence du secteur, avant d’identifier les nouvelles perspectives que revêtent de notre point de vue les évolutions stratégiques de la formation.

La formation professionnelle pour le secteur immobilier est désormais réglementée

La loi Hoguet du 2 janvier 1970, complétée par le décret du 20 juillet 1972, posait les règles nécessaires à la professionnalisation du secteur. Des conditions d’accès ont été définies en termes de diplômes ou d’expérience, mais également des obligations de formation continue, renforcées par la loi Alur.

Les professionnels de l’immobilier se formaient déjà avant la réforme

Jean-François Buet, Président de la FNAIM, souligne ainsi que « La profession a développé depuis une dizaine d’années son code d’éthique et de déontologie en s’appuyant notamment sur le développement de la formation continue, de l’éthique, de la médiation… autant de points qui se sont retrouvés au coeur de la loi Alur. » Une entreprise comme Crédit Foncier Immobilier, par exemple, inclut depuis plusieurs années dans le contrat de travail des salariés concernés une clause spécifique sur la déontologie, clause inspirée des pratiques de la RICS.

Enfin, avant même l’entrée en vigueur de la loi Alur – applicable au 1er avril 2016 – et de ses obligations de formation, la branche professionnelle de l’immobilier s’était préoccupée de la formation de ses salariés. Ainsi, en 2015, l’AGEFOS PME comptait 28 060 entreprises représentant 129 000 salariés dont 23 000 formés dans l’année, soit près de 18 %. Un salarié sur trois est ainsi formé dans les TPE du secteur contre un sur dix tous secteurs confondus.

La loi Alur : de nouvelles obligations de formation continue

La loi Alur du 24 mars 2014 est venue modifier des dispositions de la loi Hoguet en changeant notamment les conditions d’exercice des professionnels et en intégrant une nouvelle obligation de formation continue.
Le décret 2016-173 du 18 février 2016 précise les contours de ces obligations de formation. Tous les professionnels de l’immobilier, qu’ils exercent avec un statut de salarié, d’agent commercial ou d’autoentrepreneur sont soumis à une obligation – applicable au 1er avril 2016 – de formation continue de 14 heures par an ou 42 heures au cours des trois dernières années. L’objectif est d’assurer la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à l’exercice de sa profession.

Des thèmes de formation visant la mise à jour des connaissances des professionnels

Le décret prévoit que les différentes activités validées au titre de l’obligation de formation continue soient : les actions d’adaptation et de développement des compétences des salariés, les actions d’acquisition, d’entretien ou de perfectionnement des connaissances, les actions de formation continue relatives au développement durable et à la transition énergétique.

Les programmes doivent avoir trait à des thèmes d’ordre juridique, économique, commercial, à la déontologie ainsi qu’aux domaines techniques relatifs à la construction, l’habitation, l’urbanisme, la transition énergétique. Au cours de trois années consécutives d’exercice, la formation continue doit inclure au moins deux heures sur la déontologie.

Pour assurer le décompte de ces heures sont prises en compte les heures suivies auprès d’un organisme de formation agréé, la présence à des colloques (limitée à deux heures par an) et l’enseignement dans la limite de trois heures par an. Lorsque les professionnels en détiennent une, leur carte professionnelle ne peut être renouvelée s’ils ne justifient pas avoir rempli cette obligation.

L’encadrement de la distribution du crédit immobilier : les impacts sur la formation

Distribution du crédit immobilier et avalanche de dispositifs réglementaires

À la suite de la crise bancaire et financière de 2007-2008, les pouvoirs publics internationaux et nationaux ont prêté une attention vigilante au secteur bancaire et financier afin d’atténuer la perte de confiance du consommateur, stabiliser les marchés et permettre ainsi de mieux financer l’économie réelle. Citons notamment la loi de régulation bancaire du 22 octobre 2010 qui avait pour objectif d’améliorer la sécurité du système financier en renforçant la régulation du secteur financier et des marchés. Dans ce contexte, les IOBSP (1) ont fait également l’objet d’une régulation de leur profession, formalisée notamment par un décret du 12 janvier 2012 : règles de bonne conduite, compétence professionnelle, condition d’accès soumis à l’inscription sur un registre (ORIAS) et mise en place d’un code de déontologie et de contrôle (ACPR).

Par la suite, et sous l’impulsion du droit européen, la Directive Crédit Immobilier ou Mortgage Crédit Directive (MCD) née, en avril 2014, a porté son attention sur la distribution du crédit immobilier pour les particuliers à l’échelle des États membres, et ce quelle que soit la nature du financement du bien acheté (accession, investissement locatif, etc.).

En plus de devoir trouver sa place dans un contexte réglementaire complexe (Bâle qui fixe des exigences de fonds propres relatives au crédit immobilier, la réglementation française sur les IOB, la loi Alur, la loi Pinel, directive sur les assurances à venir, etc.), cette directive MCD a dû composer avec des modèles de distribution du crédit immobilier très hétérogènes à travers l’Europe.

En effet, le modèle anglo-saxon privilégie en termes de conditions d’octroi la valorisation du bien, sur le plan du financement, le taux variable et sur le plan de la garantie, l’hypothèque. En France, une distribution liée à l’endettement et à la capacité de remboursement de l’emprunteur est le modèle dominant, avec un crédit immobilier majoritairement à taux fixe et des garanties par des personnes morales, comme la SACCEF (Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’Épargne de France) ou Crédit Logement, par exemple.

Cette Directive Crédit immobilier a pour vocation de créer un espace commun dans la distribution du crédit immobilier au particulier dans tous les États membres de l’Union européenne. Pour ce faire, elle a défini un cadre commun à la distribution du crédit à travers les axes prioritaires suivants.

  • L’obligation d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur.
  • Des règles de conduite définies envers les prêteurs et les intermédiaires de crédit, surtout dans la phase précontractuelle.
  • Des exigences sur les connaissances et compétences du personnel bancaire distribuant le crédit et des intermédiaires de crédit.
  • La création d’un passeport européen pour les intermédiaires de crédit qui souhaitent exercer leurs activités dans un pays de l’Union européenne.

Dans les mesures phares de la Directive, on retrouve notamment de nouvelles exigences en matière de formation. En effet, depuis janvier 2017, le législateur a mis en place une obligation de compétence pour les personnels bancaires chargés de « proposer, conseiller, élaborer et octroyer » le crédit immobilier, et n’ayant pas la formation académique ou l’expérience professionnelle adéquate. Dans ce cadre de compétence, 40 heures de formation initiale sont depuis le 1er janvier 2017 exigibles. Certains diplômes listés par le législateur dispensent cependant leurs détenteurs d’être dispensés des exigences de formation initiale. Enfin, à partir de mars 2019, le personnel ayant déjà un minimum d’expérience dans d’autres filières telles que le front de vente ou la production bancaire pourra satisfaire une formation complémentaire. Mais dans tous les cas, dans un souci de mise à niveau régulière, la formation continue obligatoire applicable depuis mars 2017 est de sept heures de formation par an pour toutes les populations concernées.

La création d’un statut d’IOBSP crédit immobilier avec des obligations de formation spécifique

Si le Code de la consommation encadre le statut de l’intermédiaire en crédit immobilier, c’est le Code monétaire et financier qui encadre celui de l’IOBSP.

La mise en place des nouvelles obligations de formation a fait la distinction entre les deux statuts et l’intermédiaire en crédit immobilier, a vu par conséquent relever son obligation de formation initiale à 40 heures au lieu d’une « formation suffisante » pour l’IOBSP niveau III. Rappelons que dans ces catégories figurent potentiellement de nombreux métiers amenés à présenter le crédit immobilier : promoteurs, constructeurs en maisons individuelles, agents immobiliers, gestionnaires de patrimoine, notamment. Cette distinction se fait de par la nature des textes qui encadrent chacun des statuts. (Source : banque et droit 2017 – Hugues de Bouchetemble).

Évolution de l’exigence de capacité professionnelle après la Directive Crédit Immobilier

 

Le tryptique réglementation/ formation/GPEC : au service de la professionnalisation et d’une politique de formation transformée

Une professionnalisation nécessaire pour anticiper l’apparition de nouveaux métiers

Au-delà de la montée en puissance des formations réglementaires, le développement des compétences est un enjeu majeur pour faire face à une potentielle « ubérisation ». Les professionnels ont un rôle d’expert à renforcer, afin de rappeler au consommateur qu’ils lui apportent la sécurité, un service et un conseil de qualité et une relation humaine de confiance… et mieux préparer les mutations profondes des métiers avec l’explosion des modalités digitales. À cet égard, une étude CEFI/AGEFOS PME de 2013 anticipait déjà l’arrivée de nouveaux métiers d’ici 2020 dans la branche de l’immobilier : conseiller relation client pour accompagner les investisseurs dans l’optimisation de leurs actifs, animateur de syndic en ligne, spécialiste du domaine énergétique et environnemental, spécialiste du marketing relationnel et des nouveaux outils, juriste spécialisé en charge du suivi des évolutions réglementaires et spécialiste des contentieux immobiliers… Pour ne citer que quelques exemples.

Une transformation des plans de formation

En termes de politique de formation, ce nouvel environnement comportant de forts enjeux réglementaires transforme mécaniquement la physionomie des plans de formation des entreprises du secteur immobilier et bancaire. En effet, la part que représente le poids des formations bancaires en termes budgétaires et temporels devient telle qu’il devient nécessaire de concilier obligations réglementaires et montée en compétence, deux sphères qui avaient tendance jusqu’alors à s’additionner sans « correspondance » réelle. Certaines entreprises en ont du reste pris conscience et capitalisent l’opportunité de montée en compétence en s’appuyant sur la contrainte des formations réglementaires pour répondre à la double attente.

Autant de défis à relever, qui devront composer avec les enjeux majeurs dans les politiques RH des secteurs concernés.

Un exemple des impacts possibles : l’évolution du conseiller bancaire avec la DCI

On constate l’émergence, d’une façon structurelle depuis plusieurs années, de la notion de formation continue. Il est à noter que sur ce point, la directive européenne est plus permissive que le texte tel qu’il a été transposé en droit français, puisqu’elle laisse la liberté aux établissements bancaires d’appliquer le niveau de formation qu’ils souhaitent. Mais, dans une volonté de standardisation et d’homogénéisation encore plus forte, les pouvoirs publics français ont décidé de fixer des exigences précises de formation initiale et continue au moins en temps (40 et 7 heures) et en définissant un programme précis par un arrêté ministériel du 9 juin 2016 pour la formation initiale.

Ces exigences de formation ont des impacts élargis au niveau des ressources humaines, puisqu’elles devront identifier auprès des collaborateurs les diplômes agréés par la réglementation et permettant aux employés d’être exemptés de formation initiale. Les DRH auront tendance à orienter dans la mesure du possible leur politique de recrutement vers ceux-ci, et cela transformera naturellement leurs relations et partenariats avec les écoles et les universités. Au-delà des politiques de recrutement, ce sont également les systèmes d’information qui sont exposés, car ils devront consigner toutes les informations de leurs salariés (diplômes précis, expérience dans le crédit immobilier, attestations et livret de stage pour le volet formation).

Enfin, les impacts en termes de stratégie de distribution de crédit immobilier ne seront pas des moindres. Les banques devront se poser la question de l’utilité de former tous leurs conseillers bancaires, et elles pourraient choisir de recentrer les efforts de formation sur les agences les plus dynamiques en activité de crédit immobilier aux particuliers. Nous pourrions donc voir s’imposer encore davantage le modèle de spécialisation des agences, que BNP Paribas et Société Générale ont déjà bien amorcé avec la création de leurs agences projets.

Conclusion

La mise en place de nouvelles exigences de formation participe à un objectif central : créer les conditions nécessaires au renforcement de la confiance du consommateur et des marchés.

Les professions intervenant dans la chaîne de valeur immobilière sont aujourd’hui plus encadrées, réglementées et contrôlées. Les professionnels doivent désormais se former, maintenir et développer leurs compétences, autant d’éléments qui contribuent à sécuriser le parcours d’acquisition des particuliers.

En qualité d’observateurs privilégiés de la formation des professionnels de l’immobilier et de son financement, et en nous appuyant sur de précieux témoignages, nous souhaitions montrer comment les métiers s’étaient emparés de ces nouvelles exigences de formation et comment elles avaient été intégrées dans leur environnement respectif.

Convenons que si le sentiment premier qui domine peut être celui de l’excès, de la saturation du niveau d’exigence imposé par le législateur, la situation se nourrit, à la base, de la nécessité de réguler des situations destructrices pour la confiance du consommateur.

Au-delà des premières réactions vient le temps de poser plus sereinement l’équation. Force est de constater en la matière que l’exigence entraîne de nombreux effets positifs.

  • Une réelle montée en compétence car la formation réglementaire comporte bien souvent une exigence dans la mesure réelle des acquis.
  • Une relation très directe entre l’investissement formation et le ROI en termes d’activité, de prise de part de marché, voire de différenciation concurrentielle.
  • Une forme d’urbanisation de l’offre de formations disponible en limitant les effets « millefeuille », en capitalisant inversement sur l’opportunité réglementaire pour mettre à niveau les compétences requises dans le poste.
  • Une réflexion suscitée sur l’évolution des métiers, de la stratégie de distribution, de l’organisation de leur activité.
  • Afin de quérir les nombreuses opportunités, il nous semble opportun d’organiser toutes les conditions d’une réflexion commune et d’une mise en œuvre réussie. Elle porte comme noms : décloisonnement, transversalité… toutes ces nouvelles postures d’animation que la digitalisation de notre économie suggère fortement au management des organisations.
(1) Intermédiaires en Opération de Banque et services de Paiement.