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9 novembre 2017

La révolution Airbnb

Par Nicolas Tarnaud, FRICS, Économiste, Professeur, Directeur du MBA Immobilier International à Financia Business School, Chercheur associé au Larefi, Université de Bordeaux.

Les villes-mondes du XXIe siècle seront synonymes d’économie numérique, de densification, de développement touristique, de transports propres et d’économie collaborative. Aujourd’hui, 80 % des Français vivent dans une zone urbaine. En 2050, 75 % de la population mondiale vivra en ville. Davantage de logements et de bureaux se partageront à l’heure, à la journée, à la semaine, au mois ou à l’année. Le partage sera le dénominateur commun de cette nouvelle économie basée sur la mobilité, la connectivité et la flexibilité des citadins. Les siècles passent et de nouvelles révolutions se produisent. Nous vivons une révolution technologique depuis une quinzaine d’années. Selon l’Encyclopaedia Universalis : « La révolution s’entend comme une rupture […]. On parle de révolution démographique, économique, juridique, politique, culturelle, sociale, intellectuelle, gastronomique et autres déterminations, toutes aussi imprécises tant qu’elles n’ont pas été définies dans leur contexte effectif. Dans tous les cas, on veut dire qu’une rupture décisive est marquée ; qu’avant l’événement révolutionnaire, il y avait une certaine configuration, et qu’après un tout autre ordre s’instaure, totalement différent de ce qui précédait ». Grâce à la révolution digitale, de nouvelles infrastructures économiques sont apparues telles que les plates-formes numériques. Homeway à l’étranger ou Abritel en France existaient avant l’arrivée d’Airbnb, mais elles n’étaient pas aussi industrialisées, digitalisées et mondialisées. L’acteur californien a donc profité de la révolution technologique afin que son concept communautaire devienne un phénomène mondial et durable. En effet, Airbnb a révolutionné la manière de communiquer et de consommer des logements meublés quels que soient leur durée, leur prix et leur localisation. En modifiant la présentation des appartements ou des maisons  disponibles à la location pour de courts séjours aux quatre coins du monde, Airbnb a fédéré une communauté mondiale de 160 millions de clients, touchant aussi bien des jeunes, des seniors, des célibataires que des couples. En quelques années, Airbnb a réussi à gagner la confiance des propriétaires pour qu’ils confient leur résidence principale ou secondaire (classique ou atypique) à la location pour des périodes plus ou moins longues. On y trouve des chambres d’appartement à Paris, des châteaux en Provence, des lofts à Bordeaux ou des Propriétés sur la Riviera. À quelques exceptions près, aucun pays n’est oublié. De plus en plus de professionnels de l’immobilier et de l’hôtellerie passent par la plate-forme pour diminuer la vacance de leurs chambres d’hôtel, de leurs appartements ou de leurs maisons à certaines périodes de l’année. L’entité californienne a profité du développement de l’internet dans le monde avec 3,5 milliards d’internautes en 2016, alors que ces derniers ne représentaient qu’un milliard en 2005. L’apparition d’Internet a facilité les échanges entre internautes via de nouvelles plates-formes. En utilisant le big data et les algorithmes, celles-ci ont amélioré la
gestion commerciale à la vitesse de la lumière. Le lien entre relation virtuelle et relation physique n’a pas disparu. En effet, l’une précède l’autre dans ce scénario technologique. Le géant américain a bénéficié également de la mondialisation du tourisme et des prix élevés de l’immobilier dans les villes mondiales pour développer ses parts de marché et sa notoriété «brand image ». L’économie collaborative n’aurait pas pu se développer en quelques années sans l’émergence des nouveaux géants de la tech américaine, dont fait partie aujourd’hui.

L’économie collaborative

Il n’existe pas de définition officielle de l’économie collaborative même si celle-ci prétend contribuer au développement durable en limitant la quantité de nouveaux biens produits  grâce à une utilisation plus intensive des biens existants. Néanmoins, certains auteurs constatent que « l’économie collaborative repose sur quelques axiomes : un changement culturel avec de nouvelles valeurs, un changement technologique, l’envie d’un lien social plus fort, le rejet de l’économie classique et des grandes entreprises et une préoccupation pour l’environnement. Cette évolution générale concerne également l’industrie touristique, et l’on parle aujourd’hui de tourisme collaboratif et participatif »(1).Défini comme faisant partie de l’économie collaborative, Airbnb est également une plate-forme de réseaux entre particuliers avec des objectifs communautaires et monétaires. Contrairement aux États-Unis ou en Angleterre, la motivation économique est rarement exprimée par les propriétaires de biens immobiliers en France.

Pourtant, celle-ci existe. Flavie Hallais confirme l’objectif du propriétaire de réaliser un gain financier : « Lorsque je mets une chambre à louer sur Airbnb, je partage effectivement l’espace de mon appartement, mais ce, moyennant une rémunération qui dépasse largement, la valeur marchande de la location, le but étant de réaliser un profit »(2). En France, le gain financier doit rester confidentiel. L’empreinte de la culture judéo-chrétienne reste toujours marquée. Les progressions salariales n’étant plus significatives dans les pays de l’OCDE depuis une quinzaine d’années par rapport à la valorisation de l’épargne financière et immobilière, le citoyen doit donc trouver des solutions alternatives. Il doit gagner davantage et/ou dépenser moins afin de maintenir son pouvoir d’achat dans les grandes métropoles françaises et étrangères. En effet, le coût de la vie est de plus en plus élevé au coeur de ces villes dynamiques. La solution idéale n’existe pas mais l’économie collaborative y contribue partiellement. Paradoxalement, le succès de l’économie  collaborative ne se résume pas seulement à une simple dimension monétaire. Ainsi, les seniors peuvent nouer des liens sociaux tout en complétant leur retraite. Ce complément de revenu peut également financer des voyages dans leur pays respectif ou à l’étranger via Airbnb. L’hôte peut ainsi à son tour devenir locataire d’un logement Airbnb, qui sert ainsi à faire des rencontres et à agrandir un réseau de connaissances et d’amis dans son pays comme à l’étranger : « Sache que l’hospitalité, la courtoisie et l’amitié sont rencontres de l’homme dans l’homme » (3). De la relation virtuelle découle une relation humaine, comme le rappellent ces chercheurs : « Ce type de séjour est aujourd’hui fortement lié à la relation qui se crée entre hôte et hébergé, qu’elle soit virtuelle – avant et après le séjour –, ou physique, lorsque la rencontre a lieu » (4). L’économie collaborative propose en réalité un autre rapport à l’argent et à la propriété. Malgré le souhait d’acquérir leur résidence principale, de plus en plus d’individus vont devenir locataires de tout et propriétaires de rien. Selon Paul Ponçon, dans le cadre de l’étude Concur : « L’essor de l’économie collaborative et l’apparition de sites de réservation chez l’habitant comme Airbnb ont eu un impact significatif […] sur le secteur des déplacements professionnels ». En effet, dans cette économie collaborative, Airbnb diversifie sa clientèle cible.

La clientèle cible

Selon Brian Chesky, l’un des trois cofondateurs de la structure californienne, l’avantage de la plate-forme ne réside pas uniquement dans le site Internet et son application mais dans la communauté elle-même. Elle est composée de propriétaires et de locataires présents dans le monde entier. Airbnb peut se résumer par « un jour tu loges chez moi, un jour je loge chez toi». Cette philosophie a eu un impact fort lors du lancement d’Airbnb en août 2008, à San Francisco. Tout le monde peut donc devenir hôte en ville, à la campagne, à la mer ou à la montagne, dans son pays comme à l’étranger. Les entreprises passent de plus en plus par la plate-forme pour la réservation d’hébergements pour leurs collaborateurs. Selon Emmanuel Marill, directeur France d’Airbnb : « Les salariés des entreprises ont naturellement commencé à utiliser Airbnb pour leurs voyages professionnels, notamment lorsqu’ils voyagent en équipe ou qu’ils ont besoin de séjourner dans un quartier très précis ou une commune dépourvue d’hôtel, en développant des outils spécifiques, comme les comptes Airbnb pour les entreprises ». Les tarifs compétitifs permettent d’offrir des logements spacieux pour les cadres en voyage d’affaires ou en séminaires. Les collaborateurs disposent de d’avantage d’espace de travail dans un petit appartement que dans une chambre classique d’un hôtel deux étoiles. Paul Ponçon rappelle l’intérêt de cette formule pour les entreprises : « Les entreprises ne se détournent pas nécessairement des chambres d’hôtel classiques pour l’hébergement de leurs employés, mais elles ont réalisé l’enthousiasme grandissant,  particulièrement du côté des plus jeunes générations, pour séjourner dans des endroits moins traditionnels offrant le confort et l’atmosphère avec lesquels les hôtels ne peuvent pas rivaliser. La simplicité de réservation et les tarifs avantageux proposés sur Airbnb accélèrent la croissance de cette tendance et permettent également aux entreprises de réaliser de précieuses économies ». Airbnb envisage de mettre l’accent sur les voyageurs professionnels, qui ne représentent que 10 % de ses utilisateurs mais 35 % du chiffre d’affaires. Quelle que soit l’évolution de la clientèle ciblée, cette dernière restera fidèle tant que la confiance sera au rendez-vous. La clé de voûte de cette économie de la confiance et du partage est constituée par un système d’évaluation où hébergeurs et voyageurs sont invités à formuler un avis.

L’hospitalité

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Bien recevoir ses locataires est essentiel quelle que soit leur culture. La qualité de la relation entre l’hôte et le locataire est primordiale afin que cette expérience soit unique : « On se rappelle tous les jours de sa vie, l’hôte qui vous a montré de la bienveillance »(5). Selon Nicolas Ferray(6) : « Pour moi, l’hospitalité, c’est l’art de faire tomber les barrières, de faire en sorte que son invité se sente comme chez lui. Souvent, quand on arrive chez quelqu’un, on peut être mal à l’aise (“dois-je enlever mes chaussures ?”), un peu inquiet (“la chambre sera-t-elle propre ?”) ou tout simplement timide. L’hospitalité, c’est permettre à son invité de devenir lui-même dans un autre chez soi. Alors, une certaine magie a lieu et l’hôte et son invité en ressortent transformés ». Plus que l’art de bien recevoir, il s’agit donc de créer un entre-soi et une atmosphère de proximité. Chip Conley (7) déclarait, en 2013 : « Les hôtes Airbnb sont tous différents et pourtant, ils partagent tous le même esprit de générosité qui est l’hospitalité, partageant, bien plus qu’un hébergement, un moment de leur vie, […] leur maison et leur coeur ». L’hospitalité fait partie de l’état d’esprit d’Airbnb. S’il n’est pas respecté par les hôtes, ces derniers seront mal notés par les locataires. De mauvaises critiques dévalorisent l’hôte et diminuent les demandes de réservation.

L’impact économique

En France, selon une étude menée par la plate-forme, Airbnb génère chaque année, 2 300 euros pour ses hôtes à Paris et 2 100 euros en France, en louant leur logement 33 nuits en moyenne. La communauté Airbnb a généré plus de 1,6 milliard d’euros de retombées économiques à Paris et 6,5 milliards d’euros en France en 2016. Ces montants intègrent à la fois les dépenses des voyageurs et les revenus des hôtes. Ces sommes prennent également en compte le chiffre d’affaires réalisé par les restaurateurs et les commercants. Ces chiffres masquent néanmoins de nombreux contrastes. En effet, il n’est pas rare de trouver un magnifique deux-pièces bien agencé dans le quartier du Marais, à Paris, qui obtient un taux d’occupation élevé toute l’année. À l’opposé, un logement inadapté aux attentes des vacanciers se louera difficilement et son taux de vacance sera élevé. Par ailleurs, un locataire qui loue un appartement pour une semaine via la plate-forme et décide de prolonger son séjour pour une longue période négociera directement avec le bailleur de nouvelles conditions contractuelles. Les paiements ne s’effectueront plus sur la plate-forme mais entre le locataire et le propriétaire. Airbnb ne pourra pas intégrer les revenus générés par cette location pour réaliser ses statistiques annuelles.

L’impact sur le marché locatif

Lorsqu’un marché locatif touristique est dynamique comme dans les quatre premiers arrondissements parisiens, l’impact se fait à la fois sur le prix des appartements loués nus et sur celui des transactions immobilières. S’il y a de moins en moins d’offres de locations «nues», les prix des locations suivent une courbe haussière. Lorsque les impayés augmentent, les propriétaires optent davantage pour la location meublée, diminuant ainsi l’offre de logements loués vides. Dans cet environnement de rareté, le marché locatif parisien est aujourd’hui particulièrement tendu. Malgré l’encadrement des loyers, ces derniers sont élevés et haussiers. La demande reste bien supérieure à l’offre, quels que soient les quartiers recherchés et en dépit de l’augmentation des loyers du secteur privé. D’un point de vue démographique, selon l’Insee, la population parisienne enregistre une baisse dans les arrondissements centraux, qui comptent le plus grand nombre de logements inscrits sur la plate-forme. Ainsi, entre 2009 et 2014, on constate une baisse de 5 % de la population dans les 2e, 4e et 8e arrondissements et 4,25 % dans le 1er. Dans les 3e et 7e arrondissements, la baisse atteint 3 %. Paris intra-muros est ainsi la seule commune d’Île-de-France à avoir perdu des ménages entre 2009 et 2014. La raréfaction du nombre de logements destinés à devenir des résidences principales explique cette diminution sensible de 0,6 % des ménages pour une population totale de 2,22 millions à Paris intra-muros.

Le rendement locatif d’un bien meublé

Le loyer moyen d’un appartement meublé en centre-ville est 30 à 50 % supérieur à celui d’un logement nu, pour une nuit, une semaine ou un mois. Plus la durée de la location est courte et plus le loyer est élevé. Durant toutes les périodes estivales ou lors d’événements exceptionnels comme le festival de Cannes, ce pourcentage peut être encore plus élevé. Quelles sont les possibilités offertes à un propriétaire qui vient d’acheter un deux-pièces de 60 m2 avenue George V (Paris 8e) pour un montant de 800 000 euros ? La première option est de louer ce bien nu avec un bail de trois ans, la deuxième est de louer le bien meublé pour deux personnes avec un bail d’un an, la troisième d’occuper le logement comme résidence principale et de le mettre en location quatre mois par an maximum. Selon la loi, il n’y a pas de changement d’affectation lorsque la location saisonnière est inférieure à quatre mois (consécutifs ou non) dans l’année. Les mois restants doivent être réservés à la jouissance du propriétaire. La quatrième option est d’acheter la commercialité. Une fois la destination commerciale acquise, le propriétaire pourra faire de la location de tourisme toute l’année. La rentabilité locative finale variera en fonction de l’option sélectionnée, du taux d’occupation et des frais occasionnés par la location (détérioration, remplacement de meubles, etc.). Le rendement locatif que procure un actif résidentiel donne la valeur vénale du bien. Plus le taux est faible par rapport aux revenus générés et plus la valeur vénale est élevée. Le logement est à la fois un bien que l’on utilise et un actif qui se valorise. Contrairement à l’immobilier de bureaux, un appartement libre de toute occupation se vendra plus cher (loué nu ou meublé).
Dans tous les cas, plus la rentabilité locative nette est élevée par rapport à un rendement sécurisé (OAT 10 ans) et plus la valeur de l’actif immobilier le sera.

Airbnb et prix immobiliers

La valeur d’un appartement ou d’une maison varie en fonction de l’inflation, du niveau des taux d’intérêt et de la politique monétaire. Le marché de l’offre et de la demande impacte également le prix d’un actif immobilier résidentiel à un instant T. Ainsi, une propriété sur le versant ouest du Cap d’Antibes ne trouvera pas preneur au prix exigé par le vendeur si la clientèle étrangère se raréfie sur le marché local. Selon que cette absence est temporaire ou durable, la marge de négociation ne sera pas la même. Si le propriétaire ne doit pas vendre son bien dans l’urgence, il pourra le confier à un agent immobilier qui le proposera sur une plate-forme comme Airbnb, par exemple. Dans l’immobilier de luxe, de plus en plus d’acquéreurs étrangers préfèrent louer le bien pendant plusieurs semaines avant de proposer une éventuelle offre aux propriétaires. L’immobilier est un actif hétérogène par essence et peut générer des différences de prix en fonction de sa localisation et des revenus qu’il est susceptible d’engendrer. Reprenons l’exemple du deux-pièces de 60 m2 avenue George V, dans le 8e arrondissement de Paris, que nous destinions à la location. La première option est de louer cet appartement nu avec un bail de trois ans, pour 2 300 euros par mois. En appliquant un taux de rendement de 3,5 % par rapport à la valeur locative, cet appartement parisien vaudra 789 000 euros. S’il est loué 2 600 euros par mois (location meublée avec un bail d’un an), en appliquant un taux de rendement de 3,5 %, il vaudra 685 000 euros.
Si le propriétaire occupant le loue quatre mois (120 jours) au prix de 130 euros la nuit, ce logement lui rapportera 15 600 euros brut. En appliquant un taux de rendement de 3,5 %, la valeur de son logement sera de 446 000 euros. C’est une somme moins élevée, puisqu’elle ne procure que quatre mois de revenus locatifs par an mais le propriétaire peut occuper le logement durant les huit mois restants. Enfin, le propriétaire peut acheter la commercialité de son bien au prix de 2 000 euros le mètre carré, soit 120 000 euros pour un appartement de 60 m2. Une fois la destination du local (commercial) changée, il pourra louer le bien comme un logement meublé de tourisme 365 jours par an à condition que le règlement de copropriété l’autorise. Si le bien était loué 130 euros la nuit sur une base de 365 jours, avec un taux d’occupation de 70 % (255 jours par an), les revenus locatifs bruts seraient de 33 150 euros par an. Avec un taux de rendement de 4 % (prime de risque de 50 points de base par rapport à
une location nue), la valeur vénale serait de 829 000 euros. Cette option est réalisable à condition que la commercialité permette de louer le bien au moins 255 jours par an.
Toutes choses égales par ailleurs, l’évaluation par le rendement donne une indication sur la valeur d’un actif immobilier mais ne représente en aucun cas le prix de transaction dudit bien. Les revenus locatifs bruts d’un logement meublé avec un bail de trois ans sont supérieurs à ceux perçus avec un bail d’un an. La location d’un meublé de tourisme dans un quartier recherché augmente la valeur locative et la valeur vénale du bien. Plus le quartier est recherché et plus la rentabilité locative est faible. Dans ces conditions, l’investisseur privilégie une rentabilité en capital qui pourra se réaliser à long terme. Plus le différentiel de rendement est important entre les deux formules, et plus les locations nues seront rares dans les zones touristiques recherchées.

Risque & investissement immobilier

Quel que soit le sous-jacent de l’immobilier résidentiel, l’appréhension du risque reste la même. L’ennemi de l’investisseur est le défaut de paiement, la baisse de la valeur locative et l’augmentation des taux d’intérêt. Malgré un environnement de taux d’intérêt très bas, l’investisseur surfe aujourd’hui sur une mer de plus en plus agitée (crise économique,
politique, géopolitique), avec des périodes d’accalmie. Depuis la crise financière mondiale de 2008, le comportement des investisseurs privés et institutionnels a évolué face aux risques, dans le choix de leurs stratégies et de leurs anticipations futures. Ainsi, lorsqu’un attentat se produit, les touristes peuvent reporter leur voyage pour des périodes plus ou moins longues, et les propriétaires se retrouver avec de la vacance. Dans ces conditions, il pourrait y avoir moins de liquidité pour le marché de la location comme pour celui de la transaction.
Depuis la crise des subprimes, les investisseurs ont de moins en moins d’appétence pour le risque, ce qui explique leur intérêt pour les actifs sûrs et de court terme, au détriment des
investissements risqués et de long terme. En se financiarisant, l’immobilier est devenu un actif de référence pour les institutionnels comme pour les privés. La valeur totale du  patrimoine immobilier dans le monde représente trois fois le PIB mondial. Un immeuble était autrefois considéré comme un actif patrimonial. Il est aujourd’hui perçu par les investisseurs comme la somme des « cash flows » futurs où le TRI (8) est devenu le langage quotidien des acteurs immobiliers. Cette approche assez récente remonte à une vingtaine d’années. Peter Bernstein résume parfaitement le risque d’aujourd’hui : « La science du risque génère de nouveaux risques à mesure qu’elle neutralise les anciens. Notre confiance dans une bonne gestion nous pousse à l’imprudence. Tout compte fait, cette attitude est bénéfique, mais gare aux effets pervers ! » (9). Nous vivons dans une société digitalisée qui va changer le monde pour les utilisateurs et les investisseurs immobiliers. Dans cette mondialisation, il ne faut pas négliger l’importance de la prime de risque dans l’évolution d’un marché résidentiel. La localisation meublée résidentielle
dans les localisations prime offre une prime de risque intéressante par rapport à la location classique. Le goût du risque n’est-il pas un tremplin essentiel pour l’économie de marché ? Comme le rappelle Anne Pezet, dans un projet d’investissement, confiance et risque sont étroitement liés : « Risque et investissement sont indissociables : un investissement comporte un risque naturel compte tenu de la non certitude qui pèse sur les profits que l’on attend » (10). Dans une société dite « libérale », l’absence de risque est difficilement concevable.

Une présence importante en France

La France est le deuxième marché après les États-Unis pour Airbnb. Le nombre d’annonces parisiennes sur le site vaut à la capitale française d’occuper la première place
mondiale de la plate-forme. La France compte 300 000 hôtes qui ont enregistré 400 000 logements sur la plate-forme. En 2016, plus de huit millions de voyageurs ont logé dans les
400 000 chambres, appartements et maisons de l’hexagone qui y sont proposés. Des chiffres élevés si on les compare à ceux des hôtels français, qui totalisent 650 000 chambres. En 2016, 60 % des clients Airbnb étaient français. Paris et l’Île-de-France y comptaient 78 000 logements inscrits. En 2016, à Paris, les logements (entiers) représentaient 87,3 %, les chambres privées 11,6 % et le partage de chambre 1,1 %. Londres comptait 47 000 logements, New York 46 000 et Rio 33 000 en 2016. Pour ce qui concerne les voyages d’affaires avec Airbnb, Londres arrive en première position devant
Paris et Cannes, suivis par Berlin et Munich.

Des réglementations de plus en plus importantes

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La plate-forme est sous la surveillance de nombreuses agglomérations à travers le monde. Face à la croissance d’Airbnb, certaines grandes villes comme Berlin, Paris, Amsterdam, Barcelone, San Francisco et New York ont pris des mesures afin de limiter l’expansion de l’entreprise californienne. Ainsi, à Londres, le groupe Airbnb a annoncé qu’il limiterait
à 90 jours par an la durée de location des logements à ses membres. Amsterdam limite la location à 60 jours par an tandis que New York interdit de louer plusieurs appartements
simultanément. Il y est ainsi devenu illégal, de louer un appartement entier pour une durée inférieure à 30 jours, et à San Francisco, la location est à présent limitée à 90 jours
par an pour les logements entiers. Dans cette même ville, les propriétaires-loueurs sont obligés de se déclarer auprès de la mairie. Berlin interdit de louer un appartement entier, quelle que soit la durée de location. Dans la capitale allemande, il n’est plus possible de louer son appartement à moins de disposer d’une autorisation officielle, sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 euros par logement.
En France, depuis juillet 2016, les sites Internet de location de logements entre particuliers ont l’obligation d’envoyer à leurs utilisateurs un récapitulatif annuel des revenus générés par leur intermédiaire. En 2019, les plates-formes collaboratives devront transmettre automatiquement à l’administration fiscale le montant des revenus réalisés par leur intermédiaire. Depuis mars 2017, la plate-forme de location touristique Airbnb propose de limiter automatiquement la location d’un logement par son propriétaire à 120 nuitées par an à Paris. Cependant, si les hôtes ont des autorisations pour louer davantage pour des raisons professionnelles, ou parce qu’ils ont un bail touristique, ils pourront dépasser cette limite de 120 jours en déclarant sur l’honneur disposer des autorisations pour le faire. La plate-forme tente de collaborer avec les autorités officielles dans chaque pays afin de diminuer d’éventuels contentieux avec des impacts juridiques et financiers importants. En effet, les conséquences pourraient remettre en cause l’équilibre financier de la plate-forme.

En 2015, Airbnb a mis en place la collecte automatique de la taxe de séjour auprès de ses utilisateurs à Paris et Chamonix, et a étendu cette procédure à d’autres grandes villes. Elle
entend généraliser la collecte de la taxe de séjour à 14 000 communes françaises d’ici à fin 2017. Par ailleurs, dans la grande majorité des contrats des copropriétés, ladite clause
d’« habitation bourgeoise » interdit dans les lots dédiés à l’habitation toute activité commerciale elle est également applicables aux locations de courte durée avec services
annexes. La cour d’appel de Paris, au mois de juin 2016, a précisé que, même lorsque le copropriétaire a obtenu l’autorisation administrative requise, il ne peut pas louer en   meublé de tourisme si la clause en question existe dans le règlement de l’immeuble. Cette clause d’habitation bourgeoise va probablement être la source de nombreux contentieux entre les copropriétaires et les syndics de copropriété.

Airbnb & les professionnels

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Inexistante il y a encore une dizaine d’années, le groupe Airbnb ne laisse personne  indifférent aussi bien en France qu’à l’étranger (11). Le sujet Airbnb est régulièrement
abordé dans les médias : « Pour les uns, Airbnb contribue à l’augmentation des loyers et devrait donc être interdite, ou du moins fortement règlementée ; pour les autres, le site constitue une source de revenus supplémentaires bienvenus ». Pour certains professionnels, Airbnb ubérise à la fois le secteur de l’hôtellerie et celui de l’immobilier. Il est donc légitime de voir des organisations publiques et privées s’ériger contre la plate-forme : « Syndicats, organisations professionnelles de l’hébergement touristique classique, ministères, communes, etc. s’expriment en effet tour à tour sur le flou juridique qui profite aux nouveaux venus, sur la concurrence déloyale faite aux acteurs classiques, sur des revenus non déclarés et un manque à gagner pour l’État ».
L’industrie du tourisme considère que le succès des plates-formes de location en ligne non soumises aux mêmes contraintes réglementaires entraîne un manque à gagner pour la profession. La plate-forme n’est pas seulement accusée de concurrence déloyale par les hôteliers, mais elle est également montrée du doigt par de nombreuses villes dont les maires considèrent que leur activité d’intermédiation de location touristique contribue à la pénurie de logements. En effet, selon certains maires, les locations meublées sont autant de biens qui disparaissent du parc immobilier locatif classique de leur commune. La mairie de Paris préfère contre-attaquer en multipliant les contrôles, puisqu’elle peut
compter sur ses 25 inspecteurs. Elle a augmenté la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires de 20 % à 60 % (le nombre de résidences secondaires a augmenté de 42 %
depuis 1999). Elle a également exigé qu’un courrier soit envoyé aux loueurs dès qu’ils dépassent les 120 jours.

Airbnb & les services

Airbnb s’est différenciée en faisant appel à des photographes professionnels pour valoriser les biens proposés. En effet, un internaute consacre 60 % de son temps à étudier les photographies d’un bien, contre 20 % de ses caractéristiques et 20 % de sa description. Sur Internet, une annonce immobilière comprenant une bonne photo est dix fois plus consultée qu’une autre proposant une photographie de mauvaise qualité. L’offre de services est régulièrement renouvelée sur la plate-forme. Airbnb a lancé récemment
« Trips », qui propose de découvrir les activités disponibles dans chaque ville où le vacancier séjourne. Ainsi, à Paris, près de 100 expériences locales, une cinquantaine de guides et des meetups enrichissent l’offre communautaire sur la plate-forme.
Les voyageurs peuvent se rencontrer et échanger avec les locaux et se retrouver par exemple, dans une boutique, un bar à cocktails, ou dans d’autres endroits conviviaux. Ainsi, les services proposés valorisent la plate-forme et consolident une image à la fois locale et internationale. Airbnb peut se résumer à deux mots clés : proximité et ouverture. « Trips » a été dévoilé en novembre 2016 dans 12 villes internationales comme Paris. Quarante nouvelles villes, dont Marseille et l’arrière-pays provençal, suivront en 2017. Les services valorisent l’offre globale auprès des 160 millions de clients d’Airbnb. Mark Zuckerberg, fondateur de Facebook, confirme l’importance de l’offre de services via ses réseaux et plates-formes : « Nous ne construisons pas des services pour gagner de l’argent, nous gagnons de l’argent pour créer de meilleurs services ». Par ailleurs, la plate-forme fait vivre de nombreuses petites structures. Ces dernières accueillent les voyageurs, établissent l’état des lieux d’entrée et de sortie, se chargent du ménage, s’occupent du linge, rédigent les annonces sur le site et répondent aux messages. Sur Paris, on trouve Bnbcare, Bnblord, Welkeys, Hostnfly, Tranquille Émile, Le Porte-clefs, Smart Flux, et Luckey Homes. Ces entités se définissent comme des gestionnaires de location de courte durée ou des services de conciergerie adaptés à l’offre Airbnb. Bien qu’elles n’aient aucun lien commercial avec le géant californien, elles sont de plus en plus nombreuses à se distinguer les unes des autres et contribuent à valoriser la structure californienne.

Pour conclure

Airbnb a racheté Luxury Retreats, plate-forme réunissant plus de 4 000 biens luxueux avec un prix moyen par nuit de 2 000 à 3 000 euros. L’intermédiation dans la location meublée est le coeur de métier d’Airbnb. Ses projets sont à la fois ambitieux et mondiaux. Le groupe prévoit d’ailleurs d’investir 1 milliard de dollars en Chine sous un nouveau nom. Les meilleures plates-formes de demain réuniront rapidement et facilement de plus en plus d’individus. Comme le rappelle Jeremiah Owyang, fondateur de Crowd companies : « B2C et B2B n’existent plus. Ce qui importe, désormais, c’est le P2P. Le people-to-people ».
Airbnb est un phénomène planétaire même si l’entité est encore absente de la Corée du Nord, de l’Iran, de la Syrie et du Soudan du Sud. Sans la révolution technologique de ces 20 dernières années, Airbnb n’aurait pas pu se développer et obtenir si rapidement une telle image de marque dans le monde. Pour conclure, citons Jacques Barthélémy et Gilbert Cette : « La révolution technologique associée aux technologies de l’information et de l’économie numérique transforme radicalement les modes aussi bien de vie que de production. Cela n’a rien de nouveau : il en a été de même pour les précédentes  révolutions industrielles » (12). L’ambition d’Airbnb est de devenir la plate-forme incontournable du voyage en la rendant encore plus authentique, plus locale et avec plus de services. On pourra ainsi louer une voiture ou réserver un billet d’avion lors de la réservation de son logement. L’offre Airbnb est complémentaire de l’offre hôtelière existante. Cette complémentarité n’est pas encore bien perçue par l’ensemble des professionnels de l’hôtellerie et de l’immobilier. Enfin, grâce à la révolution technologique, le géant californien a révolutionné la location meublée dans le monde. Le groupe Airbnb est-il un phénomène passager ou durable ? Selon Peter Drucker « le meilleur moyen de prédire l’avenir est de le créer ». Airbnb doit évoluer pour à la fois se distinguer de la concurrence, améliorer son image et sa profitabilité. Pour Airbnb, le XXIe siècle sera tourné vers la technologie, la connectivité et le voyage. Dans un monde de plus en plus urbanisé, les citadins comme les vacanciers voyageront dans des villes à la fois réelles et virtuelles. Comment ne pas conclure par une citation de Milan Kundera sur le voyage : « Et il n’est rien de plus beau que l’instant qui précède le voyage, l’instant où l’horizon de demain vient nous rendre visite et nous dire ses promesses ».

(1) Dornier Raphaël, Selmi Noureddine, Senn Zilberberg Isabelle, Majd Thomas. « Développement durable et choix des indicateurs : le cas de l’hébergement type Airbnb ». Revue Management & avenir (avril 2016).

(2) Halais Flavie. « L’économie du partage, utopie romantique des startups américaines ». Epub, Alo.

(3) Antoine de Saint-Exupéry. Citadelle (posthume, 1948).

(4) Ibid (1).

(5) Homère. L’Odyssée (XV, 54 – IXe s. av. J.-C).

(6) Les conseils d’un top host Airbnb pour mieux louer, de Romain Giacalone. Maxima Laurent Du Mesnil éditeur (2016). Préface de Nicolas Ferray.

(7) Romain Giacalone. Dans « Strategic advisor for hospitality and leadership at Airbnb » – Les conseils d’un top host Airbnb pour mieux louer. Maxima Laurent Du Mesnil éditeur (2016).

(8) Taux de rentabilité interne.

(9) Anne Pezet. La gestion du risque dans la décision d’investissement industriel : de la mesure à l’analyse. Une étude longitudinale et contextuelle, Comptabilité – Contrôle  Audit 2000/2 (tome 6), p. 5-19.

(10) Bernstein Peter Lewyn. Plus forts que les dieux. Flammarion (1998).

(11) Airbnb est valorisé par ses actionnaires à 31 milliards de dollars durant le premier trimestre 2017. À titre d’exemple, le groupe Accor valait 11,68 milliards d’euros
le 18 mai 2017.

(12) Barthélémy Jacques, Cette Gilbert. Travailler au XXIe siècle. L’ubérisation de l’économie. Odile Jacob (janvier 2017).