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18 mai 2017

L’économie et l’immobilier dans le siècle de la donnée

Par Nicolas Tarnaud, Frics, économiste, professeur à Financia Business School, chercheur associé au Larefi, Université de Bordeaux

La mutation des économies du 21e siècle

L’actif immobilier représente toujours plus des deux tiers du patrimoine des Français. Aujourd’hui, l’économie immobilière est particulièrement dynamique dans les grandes métropoles mondiales grâce aux politiques monétaires des banques centrales. La mondialisation des échanges de biens et de services a accéléré la mutation de nos économies. Selon André Ledoit, il existe une relation étroite entre l’immobilier et l’économie : « Aussi l’économie immobilière constitue-t-elle un sous-ensemble de l’économie générale. Ces deux domaines sont interdépendants et agissent ou rétroagissent l’un sur l’autre (…). En immobilier, la réflexion est largement tributaire des analyses de l’économie générale (…). L’immobilier constitue un élément moteur de la croissance économique ».(1) Ainsi, l’économie immobilière et le bâtiment jouent un rôle important dans le produit intérieur brut (PIB) d’un pays.

Aujourd’hui, les acteurs économiques doivent à la fois intégrer les fondamentaux de l’économie et son évolution afin de mieux comprendre les transitions, et anticiper l’avenir. Avec l’arrivée des nouvelles technologies et la nécessité de répondre aux urbains empressés sont apparues de nombreuses plates-formes et activités commerciales proposant de nouveaux types de service par le biais de l’outsourcing. En effet, ces nouvelles entités sous-traitent leur livraison en journée, en soirée et durant les week-ends tout en respectant des délais de plus en plus courts. Leurs prestations vont de la livraison de repas à l’auto-partage, l’hébergement de courte durée, la garde d’animaux domestiques ou encore les services de pressing. Grâce aux nouvelles technologies, des structures innovantes permettent aux citadins d’optimiser un temps précieux. Selon Christophe Barge et Thierry Solère ; « La manière que nous avons d’appréhender notre réalité urbaine influe en grande partie sur l’appréhension que nous avons de notre vie en société. Plus notre environnement urbain nous apparaîtra comme positif, plus notre capacité à croire en l’avenir sera forte ».(2)

Si l’urbanisation est inéluctable, un retour à la ruralité est- il envisageable ? Selon l’Onu, ce siècle sera urbain et digital puisqu’en 2050, la ville sera au centre de l’économie numérique et constituera le cadre de vie de 70 % de la population mondiale. Celle-ci va continuer à se concentrer dans les métropoles mondiales qui se sont construites autour du rayonnement de villes comme Paris, New York ou Londres. Aujourd’hui, les villes-mondes doivent devenir progressivement intelligentes et connectées. En raison de l’émergence de l’économie numérique et de l’augmentation de la population urbaine, elles devront privilégier des politiques de développement durable et investir dans l’énergie solaire afin de réduire la consommation électrique et la pollution. Ce processus est nécessaire pour qu’elles deviennent des green cities. Le développement de réseaux intelligents (smart grids)(3) doit être privilégié car toutes les villes ne seront pas des smart cities. Une ville deviendra-t-elle une smart city si elle dépend d’une production électrique qu’elle ne maîtrise pas ? Quelles seraient les conséquences économiques et sociétales d’une coupure du réseau électrique, liée par exemple à une catastrophe climatique ? La prospective en matière d’innovation technologique est un exercice délicat. Elle reste néanmoins passionnante.

Les nouvelles technologies du 21e siècle

Aujourd’hui, l’économie mondiale est gérée par de grands acteurs financiers (fonds de pension, fonds d’investissement, hedge funds…)(4) et les algorithmes conçus par les Gafam.(5) Ces dernières ont pris une avance considérable sur le marché des données massives. L’achat de LinkedIn avec ses 433 millions de membres pour 26 milliards de dollars par Microsoft en est une parfaite illustration.

La firme de Redmond a signé, le 13 juin 2016, l’une des plus grosses acquisitions dans le monde de la technologie, devant la messagerie WhatsApp, rachetée par Facebook en 2014 pour 19 milliards de dollars. Cette acquisition confirme que dans un monde digitalisé, les connexions entre les membres de plusieurs communautés de réseaux sociaux professionnels vont devenir de plus en plus importantes dans les prochaines années.

Le monde de l’immobilier est également présent sur LinkedIn, Facebook et Twitter : « Facebook est devenu un réseau social de proximité : nombreuses sont les villes qui aujourd’hui y proposent une page par quartier avec des informations ciblées pour mieux répondre aux attentes des habitants ». Il n’est donc pas étonnant que la valeur des Gafam ait dépassé les 2 417 milliards de dollars, à la Bourse de New York, le vendredi 21 octobre 2016. À titre de comparaison, le produit intérieur brut de la France en 2015 était de 2 423 milliards de dollars, selon le Fonds monétaire international. Les Gafam sont américaines et dominent le monde. Ces multinationales symbolisent la puissance économique et financière américaine. Les meilleurs ingénieurs du monde travaillent à New York tandis que les meilleurs développeurs se trouvent dans la Silicon Valley. Les Gafam ont pris une longueur d’avance sur le reste du monde comme l’évoque Luc Ferry : « Il est significatif que ce soit fort tardivement, pour l’essentiel au cours des années 2014-2015, que les Européens aient commencé à prendre véritablement conscience des perspectives que les nouvelles technologies portées par les nouveaux géants du Web ont ouvertes sur le plan économique avec l’ubérisation du monde ».(6) Face à un secteur bancaire de moins en moins rentable en raison des contraintes prudentielles de Bâle 3 et de la baisse des taux d’intérêt (dans le cadre du quantitative easing européen), les fintechs vont s’intéresser au financement des particuliers et des professionnels de l’immobilier. Les Gafam rachèteront probablement les fintechs qui auront développé un financement participatif avec des outils technologiques avancés. Depuis l’émergence des nouvelles technologies et de la fibre optique, il existe une forte concurrence entre les secteurs d’activité. Selon la Banque mondiale, en 2016, 49,2 % des 7,4 milliards d’individus utilisent Internet et 31 % (2,3 milliards) sont actifs sur les réseaux sociaux comme Facebook, Twitter et LinkedIn. En 2016, 144 milliards d’e-mails (69 % sont des spams) sont échangés chaque jour entre les internautes. Sur la même période, le moteur de recherche Google a indexé 60 000 milliards de documents. Les communications gratuites n’ont cessé de se développer. En effet, trois milliards de minutes de communication sont effectuées par Skype quotidiennement, et WhatsApp enregistre 100 millions d’appels par jour. Dans ces conditions, il n’est pas surprenant que le consommateur connecté devienne aussi volatil qu’une action ou une obligation corporate. En effet, sans le savoir, nous sommes de plus en plus entourés d’objets connectés. D’ici 2020, 28 milliards d’objets seront reliés à Internet, selon le cabinet d’études IDC.(7) Un chiffre qui sera atteint grâce à une croissance annuelle de 17,5 % et concernera l’Asie (10,1 milliards d’objets connectés en 2020), l’Europe de l’Ouest (8,5 milliards) et l’Amérique du Nord (7,5 milliards). Les pays riches représenteront plus de 90 % du marché mondial des objets connectés.

Grâce aux technologies connectées, il sera possible d’effectuer un check-up médical où que l’on se trouve dans le monde et de communiquer les résultats en temps réel à son médecin référent. De nombreuses maladies pourront ainsi être détectées avant qu’elles ne surviennent. Les données collectées feront également avancer la science et la connaissance, lesquelles sont liées par un dénominateur commun : le progrès. Le progrès technique et les gains de productivité associés ont toujours été sur le long terme créateurs d’emplois et de richesse. La recherche scientifique évoluera grâce à l’accès au big data(8) et à son essor. En quelques années, nos sociétés sont entrées dans l’ère nouvelle du numérique et des mégadonnées puisque chaque jour, nous en générons 2,5 trillions d’octets, dont 90 % ont été créées au cours des deux dernières années. Marc Dugain et Christophe Labbé confirment cette tendance : « La collecte et le traitement de données de tout type vont conditionner le siècle qui vient. Jamais dans l’histoire de l’humanité nous aurons eu accès à une telle production d’informations. Une révolution comparable à celle que provoqua le pétrole dans le domaine de l’énergie au début du XXe siècle ».(9) Afin d’évoluer dans un environnement mondialisé, urbain et ultra-concurrentiel professionnellement, de plus en plus de jeunes deviennent entrepreneurs et acteurs de l’innovation. La mondialisation de l’économie numérique apparaît comme une opportunité pour les uns et une réelle menace pour les autres. Ainsi, le géant californien Airbnb apporte des revenus additionnels pour les uns mais contribue pour les autres à la flambée des loyers dans les zones touristiques mondiales. Avec le cloud computing,(10) les entrepreneurs n’ont plus besoin de bureau ni d’ordinateur fixe pour travailler. Ils deviennent de véritables nomades en milieu urbain et utilisent de plus en plus le coworking à la journée.

En effet, un ordinateur et un réseau Internet haut débit sont suffisants pour se lancer dans l’aventure numérique, comme le rappelle Don Tapscott : « Chacun de nous a besoin d’un ordinateur, d’un réseau connecté et d’une étincelle brillante d’initiative et de créativité pour rejoindre l’économie numérique ».(11) La start-up Wework a parfaitement anticipé cette génération de coworkers urbains en quête d’espaces de travail flexibles et de services. Selon les estimations de Jones Lang Lasalle, la technologie a impacté la géographie et l’utilisation des bureaux. En effet, d’ici 2020, 30 % des portefeuilles d’actifs immobiliers tertiaires seront alloués à des espaces de travail flexibles dans des immeubles high-tech. Les entreprises technologiques recherchent principalement des espaces de travail partagés avec des baux plus souples.

Les technologies de l’information

Le terme « numérique » est utilisé dans de nombreuses situations professionnelles. Nous le définissons généralement de manière trop approximative. Selon Brian Solis : « Le mot “numérique” peut être mal interprété. La transformation numérique permet de comprendre le changement des individus dans leurs comportements, leurs attentes et leurs préférences ».(12) L’économie étudie la manière dont la société emploie des ressources rares à des fins de production. Les individus considèrent à juste titre que l’économie est trop souvent théorique et déconnectée des problèmes qu’ils rencontrent quotidiennement. Par ailleurs, l’association entre l’économie et le numérique est généralement mieux perçue par les nouvelles générations. Si nous partons du postulat que tout est économie, dans nos sociétés contemporaines, alors comment le numérique ne le serait-il pas également ? Ainsi, Rémy Rieffel affirme : « Dans le cas de l’économie par exemple, le numérique est perçu comme une innovation positive et valorisante (…). Le numérique renvoie aussi à l’économie numérique, incarnée dans cette perspective par des entreprises innovantes, des start-up dynamiques et est donc perçu comme un nouvel eldorado ».(13) Aujourd’hui, le commerce électronique utilise simultanément la gestion des connaissances, des données et du numérique.

Selon The Australian Bureau of Statistics(14), l’économie numérique est « le réseau mondial des activités économiques et sociales qui sont activées par des plates-formes telles que les réseaux Internet, mobiles et de capteurs, y compris le commerce électronique (…), activées également par les efforts pour atteindre l’efficacité et la productivité dans les processus de production, les stocks et la gestion des connaissances ». Les technologies de l’information et de la communication font partie du quotidien des citadins, qui apprécient ces nouveaux services sans en mesurer toujours les conséquences sur leur vie privée (caméras de surveillance, centralisation et croisement des informations,…).

L’Insee rattache la définition du numérique aux secteurs producteurs des TIC.(15) Les TIC sont définies par un ensemble de technologies utilisées pour traiter, modifier et échanger des informations et des données numérisées. elles réunissent l’ensemble des entreprises qui intègrent toute la chaîne numérique. Ainsi, on transforme des informations utilisées ou fournies en informations numérisées. L’économie numérique n’a donc ni frontière ni limite. Elle est à l’origine des innovations que nous utilisons quotidiennement. Par ailleurs, comme le mentionne Nicolas Bouzou : « Dans un premier temps, les entreprises numériques ont simplement numérisé les contenus sans en produire. Cette stratégie a permis la croissance ultrarapide des Gafa (Google, Apple, Facebook, et Amazon) qui, dans les premières années de leur existence, étaient de simples intermédiaires. Dans un second temps, ces nouveaux acteurs ont créé leurs propres contenus. Amazon a édité des livres, Netflix a produit des séries et Wikipédia est de venue plus complète que l’Encyclopaedia Universalis ».(16) Face au développement de l’économie digitale, certains s’interrogent sur la neutralité et l’avenir du numérique.

Jean-Baptiste Soufron considère que « le numérique n’est pas neutre. Il est porteur de potentialités sur lesquelles il convient de se pencher au moins autant que ceux qui s’en font les champions. À défaut, ce pourrait être la fin d’un modèle de société ». (17)

Les acteurs de l’économie numérique

Les acteurs de l’économie numérique n’ont jamais été aussi nombreux qu’aujourd’hui. Ils ne sont plus seulement présents dans la Sillicon Valley et à San Francisco, mais se trouvent également à New York, Paris, Londres ou Tel Aviv. Les développeurs français sont particulièrement sollicités à l’étranger et les start-up parisiennes connaissent un franc succès. L’émulation de ces talents participe au développement d’une course numérique qui va plus vite et plus loin. Xavier Niel n’a-t-il pas fondé une école de développeurs à Paris et à Fremont, au cœur de la Silcon Valley ? La formation, la culture et l’humain demeurent plus que jamais au centre de ces nouveaux défis mondiaux. Sans la valeur ajoutée de la recherche, les innovations technologiques seraient probablement moins fertiles, aujourd’hui. Le philosophe Michel Serres rappelle la mission de l’intellectuel dans nos sociétés : « Le seul acte authentique de l’intellectuel, c’est l’invention ».(18)

La connaissance et l’invention ont toujours été étroitement liées. Michel Serres est impressionné par l’intelligence inventive de la génération issue du numérique. La culture et l’information technique sont accessibles sur chaque appareil connecté alors qu’autrefois, il fallait se rendre physiquement dans une bibliothèque, une école, ou dans une université pour accéder aux différentes formes de savoir. Comme le souligne l’académicien et ancien professeur à l’université de Stanford, de nos jours, les chemins de la connaissance sont nombreux et accessibles immédiatement : « Le plus ignorant d’entre nous jouit désormais d’un accès assez facile à plus de connaissance que le plus grand savant du monde d’hier ».(19) Toutes choses égales par ailleurs, même si la culture de l’accès est immédiate, Internet demeure un puissant levier technologique avec un langage et des techniques propres qu’il est nécessaire de comprendre. En effet, les nouvelles générations nées avec le numérique manient naturellement mieux les langages informatiques que les anciens. L’offre digitale aurait été moins performante sans la présence et la rapidité d’exécution des algorithmes. Ainsi, l’algorithme « surge pricing », d’Uber, fait varier la tarification durant les heures de pointe (rush hour) en milieu urbain. Aussi, le prix d’une course évolue en fonction d’un coefficient multiplicateur basé sur l’offre et la demande. Cette formule favorise les chauffeurs et désavantage les passagers durant les heures de forte affluence. Aux heures creuses, c’est la situation inverse qui se produit. L’utilisation des algorithmes a modifié nos manières de vivre dans les espaces connectés et les lieux de travail collaboratifs. Les capacités de stockage sur Internet étant illimitées, les consommateurs bénéficient d’offres qu’aucun commerçant ne pourrait proposer. Pour se distinguer d’un puissant Amazon, les librairies indépendantes misent sur le conseil, la proximité et la relation humaine. Néanmoins, rencontrer le client physiquement devient stratégique pour les grands players d’Internet. Il ne serait pas étonnant qu’Amazon généralise ses propres lieux de vente physique après avoir ouvert à Seattle, en novembre 2015, une librairie avec plus de 5 000 références.

Les investisseurs immobiliers vont suivre attentivement ces utilisateurs potentiels puisqu’ils sont à la recherche d’utilisateurs prestigieux dont la signature renforce la valeur vénale des locaux loués. Google vient d’ouvrir une boutique physique dans la ville de New York en vue de promouvoir ses nouveaux smartphones. Pour accompagner leur lancement, le géant américain a décidé de se rendre sur le terrain, à la rencontre de ses clients potentiels. Si cette expérience est positive, Google ouvrira d’autres boutiques aux États-Unis avant de s’implanter à l’étranger. L’apprentissage des sociétés contemporaines passe plus que jamais par la curiosité, l’observation et le questionnement. Les mutations scientifiques, technologiques et intellectuelles de nos sociétés de l’information et de la communication n’ont cessé de modifier nos économies, ainsi que les modèles de gouvernance de nos institutions publiques et privées.

Nous ne sommes qu’au balbutiement de l’économie numérique, qui va continuer de modifier en profondeur nos comportements dans la sphère privée et professionnelle.

En effet, comme le souligne Rémy Rieffel, « l’essor des technologies et des supports numériques au cours de ces dernières années (…) est si fulgurant que ces derniers sont en train d’envahir peu à peu tous les secteurs de l’activité humaine. Ces nouvelles technologies ont en effet de fortes incidences sur notre vie quotidienne puisqu’elles modifient par exemple nos pratiques d’achat (…), notre rapport à l’information (…), aux connaissances (…), à la santé (…). Elles transforment également notre vie professionnelle (…) et nos modes de loisirs ».(20)

Sans les nouvelles technologies et l’économie numérique, les villes, les maisons et les immeubles connectés n’auraient jamais pu être envisagés. L’économie numérique a-t-elle participé au développement de l’économie collaborative ?

L’économie collaborative

Il n’existe aucune définition officielle de l’économie collaborative, qui s’est considérablement développée depuis l’arrivée d’Internet. L’économie collaborative regroupe plusieurs types de services agissant selon des modèles distincts. En 2014, Airbnb, l’un des leaders de l’hébergement collaboratif, a logé 425 000 personnes chaque nuit, soit plus de 155 millions d’hôtes par an contre 127 millions de clients de la chaîne d’hôtels Hilton, selon le cabinet d’audit PwC.

Les grands sites de partage (Airbnb, Blablacar, Dogvacay, Lyft, Zipcar) espèrent changer le monde avec des outils de communication modernes et adaptés à chaque pays. Ils s’appuient sur des principes vertueux (la solidarité, l’humanité) souvent appliqués par Apple, Google ou Microsoft. Équité et indépendance sont les mots clés de ces nouveaux acteurs de l’économie du partage. Grâce au marketing et à une stratégie de communication performante, ces plates-formes séduisent les internautes en leur manifestant de l’empathie. Comment ne pas être sensible aux slogans que nous pouvons lire sur les affiches d’Airbnb : « Chez vous partout dans le monde » – « Mon appart aide à financer mon premier film » – « Ma chambre d’amis paie ma moto vin- tage » – « Mon appart sert à financer ma start-up » – « Vivre comme un local » ? Selon Brian Chesky, cofondateur et Pdg d’Airbnb, « la première raison pour laquelle les voyageurs choisissent Airbnb est qu’ils veulent vivre comme des locaux. Ils ne veulent pas être coincés dans de longues files d’attente et se débattre dans la foule pour voir la même chose que tout le monde. Nos hôtes offrent plus que de l’hospitalité standard ; ils accueillent des voyageurs du monde entier dans leur univers. Aujourd’hui, marque le commencement d’une excitante aventure pour permettre à tous de ne pas seulement aller quelque part, mais d’y vivre vraiment ». La communication d’Airbnb ne doit pas nous faire oublier qu’elle est une société capitalistique avec une stratégie mondiale, comme l’évoquait en 2013 Douglas Atkin, responsable monde chez Airbnb : « Je veux que l’économie du partage grandisse pour devenir le modèle économique dominant dans le monde, en raison des avantages sociaux et économiques qu’elle comporte, et de la distribution des richesses, du contrôle et du pouvoir qu’elle représente. Elle a la possibilité d’améliorer le monde ».(21)

Disposant d’un pouvoir d’achat moins élevé que leurs parents, la génération Y(22) vit l’instant présent tout en étant préoccupée par l’avenir. Elle préfère consommer plutôt que de posséder à tout prix un logement, par exemple. Les plates-formes collaboratives profitent pleinement de cette clientèle en quête de liberté et d’un minimum de contraintes.

Nous sommes de moins en moins propriétaires et davantage utilisateurs de nos espaces. Ainsi, de plus en plus de jeunes urbains renoncent à posséder une voiture neuve ou d’occasion pour des raisons pratiques (coût, assurance, parking, entretien). Les villes proposent de nombreuses solutions alternatives de transport individuel à destination des usagers. Autolib’ est le premier service de voitures électriques en libre- service. Grâce à un abonnement, les conducteurs peuvent réserver un véhicule une demi-heure à l’avance et simultanément une place de stationnement via une application.

En fonction de leur déplacement, ils optent pour le covoiturage ou l’Autolib’ à Paris et en Île-de-France. En 2015, la durée moyenne d’utilisation d’une Autolib à Paris était de 37 minutes pour un total de 5 251 295 locations avec des chiffres en progression. Le déplacement urbain est indépendant de la distance à parcourir. Selon Renaud Lambiotte « le suivi de 900 000 utilisateurs du réseau social Foursquare dans 34 villes du monde très différentes montre que la probabilité de se déplacer d’un endroit à un autre ne dépend pas directement de la distance. La mobilité dépend plutôt des opportunités intermédiaires (un bistrot, par exemple) sur le trajet. Ce déplacement opportuniste semble être un trait universel des citadins ».(23)

Ce résultat permet de mieux comprendre la répartition des zones d’activités en milieu urbain. Une telle analyse n’aurait pas pu s’effectuer sans la complémentarité des mathématiques, de l’informatique et des données d’Internet. Paradoxalement, nous n’avons jamais autant communiqué virtuellement et instantanément qu’aujourd’hui. Bien que la société favorise l’isolement avec l’individualisme connecté, les hommes partagent de plus en plus leur logement, leurs voitures et leurs objets. Ce partage favorise également les rencontres et les échanges.

Les rencontres, devenues un network social et économique, enrichissent, parfois, un réseau personnel ou professionnel. Cependant, l’objectif économique n’est pas oublié. Lorsqu’un particulier loue un appartement ou une maison sur Airbnb ou Homeway, il valorise un actif immobilier tout en le partageant.

La philosophie du partage ne signifie pas pour autant la fin du capitalisme au profit de la gratuité. Les associations peuvent elles aussi recourir aux nouveautés technologiques afin de sensibiliser les internautes à leurs actions de solidarité. Avant l’arrivée des puissantes plates-formes, un logement pouvait rester inoccupé plusieurs mois par an alors qu’il aurait pu être loué toute l’année. Aujourd’hui, la concurrence est devenue si forte, dans les zones touristiques comme le quartier du Marais, à Paris, que les propriétaires doivent offrir des logements irréprochables. Les clients sont de mieux en mieux informés et recherchent un excellent rapport qualité/prix/service. Grâce aux algorithmes, la comparaison d’offres s’effectue en quelques secondes. Ainsi, l’internaute peut sélectionner et réserver plusieurs locations via une tablette ou un smartphone où qu’il se trouve. Dans ce marché ultraconcurrentiel, un logement mal noté se louera difficilement. Le propriétaire devra améliorer son offre s’il souhaite rester compétitif par rapport aux autres annonces. Le chiffre d’affaires mondial de l’économie collaborative a représenté près de 26 milliards de dollars en 2013. Ce montant devrait progresser considérablement dans les prochaines années. En effet, selon le cabinet d’audit PwC, l’économie collaborative représente un marché mondial de 335 milliards de dollars à horizon 2025. Monique Dagnaud considère que l’économie du partage est promise à un bel avenir : « Malgré tous les défauts de sa cuirasse, la sharing economy jouit généralement d’une bonne appréciation, et a toutes les chances de prospérer dans les années à venir ».(24) Enfin, sans la généralisation des algorithmes dans l’économie numérique, la sharing economy n’aurait jamais pu connaître une telle progression.

Les algorithmes du 21e siècle

Longtemps associés à la recherche scientifique et à l’informatique, les calculs mathématiques font désormais partie de la vie quotidienne, à l’intérieur comme à l’extérieur de la maison. Selon Olivier Ertzscheid, « il s’agit de formules mathématiques qui permettent de faire appliquer des règles, de trier des informations pour en extraire un résultat ».(25) L’algorithme donne l’estimation du temps et intègre la localisation, l’itinéraire et l’état du trafic. En effet, avec les progrès technologiques, nous serons localisés au mètre, voire au centimètre près. Rémy Rieffel souligne qu’en « s’inspirant des travaux de la sociométrie et de la scientométrie, les responsables de Google ont imaginé un dispositif technique qui se veut neutre et objectif, reposant sur les procédures formelles très poussées et une architecture calculatoire qui fait la part belle aux algorithmes (…). Google délègue ainsi à une règle de calcul élaborée par des machines la responsabilité des classements, et non pas à des jugements humains ». (26) L’algorithme le plus utilisé au monde se nomme PageRank. Il classe les réponses de Google dans les 3,3 milliards de requêtes quotidiennes de plus de 90 % des internautes dans le monde. Grâce à un nouvel algorithme, Airbnb propose désormais, via son application, de mieux comprendre les envies et intérêts des voyageurs afin de les aider à trouver une location répondant à leurs envies en temps réel.

De la ville modèle à la « ville intelligente » modélisée

Les théories de l’urbanisme montrent que la ville idéale n’existe pas. L’Utopia de Thomas More (1516) esquisse une société parfaite fondée sur l’égalité et la solidarité. Toutefois, ce lieu n’a jamais vu le jour. Cinq siècles plus tard, Le Corbusier concevait la ville suivant les impératifs de l’ingénierie industrielle, l’intégrant à des fonctions urbaines séparées : l’habitat, les loisirs et les déplacements. L’univers de Le Corbusier s’articulait autour d’une autorité politique qui disposait des pleins pouvoirs.

Ce projet concernait la totalité de la rive droite de Paris. Cependant, il n’avait aucune chance d’être finalisé en l’absence de concertation avec les autorités publiques, privées et la population concernée. La construction de la ville est l’œuvre d’un ensemble d’acteurs qui ont besoin à chaque étape de l’approbation des citoyens pour engager les transformations significatives.

C’est le cas des grands travaux conçus et réalisés par Haussmann et ses collaborateurs, lesquels ont voulu adapter Paris aux exigences économiques et sociales du Second empire. En France, on parle de ville à partir de 10 000 habitants et il n’existe aucun seuil minimal défini de densité urbaine ou de continuité du bâti. On considère que le taux d’urbanisation (population vivant en ville) actuel est de 82 % et qu’il augmente sensiblement.

Au milieu du XXe siècle, ce processus d’urbanisation a amené les collectivités désireuses d’exercer un contrôle sur leur environnement à utiliser un outil d’aménagement spécifique. Il protège uniquement les terres agricoles, les forêts, le littoral et les zones urbaines en fixant des règles d’utilisation des sols.

Cependant, comment intégrer l’évolution démographique à la construction d’équipements tout en consommant moins d’espace urbain ? La solution préconisée par Christopher Alexander(27) établit six principes méthodologiques conduisant à la création d’un environnement susceptible de satisfaire les besoins humains. Parmi ces principes, nous trouvons, par exemple, la hauteur des bâtiments, les parkings couverts ou les aires de stationnement. Il existe également des algorithmes spécifiques traitant des données telles que la vitesse du vent ou le taux d’humidité. Grâce à l’outil informatique et au cloud computing, les villes stockent les données de leurs citoyens. De grands acteurs de la sphère privée s’intéressent de plus en plus à ces informations. La ville doit néanmoins établir des partenariats équilibrés afin que les smart cities puissent se développer de manière cohérente dans l’intérêt général. La ville est amenée à devenir un véritable laboratoire du numérique réunissant citoyens, acteurs publics et privés. Le crowdsourcing permet ainsi de faire remonter les réflexions des citoyens connectés sur un projet urbain, par exemple. Les urbanistes profiteront du développement des nouvelles technologies pour améliorer le fonctionnement des villes, comme le soulignent Christophe Barge et Thierry Solère : « Mais en matière d’urbanisme, les nouvelles technologies ont aussi littéralement révolutionné les méthodes de construction. Partage de données, multiplication des ressources, essor des outils de modélisation numérique et même exploitation des nouvelles technologies comme finalité ».(28) Ainsi, les villes moins bien connectées seront moins attractives que les autres.

La ville connectée

La ville ne se résume pas au numérique même si la miniaturisation des supports électroniques transforme les immeubles (abribus, etc.) en véritables supports communicants. Elle a en effet plusieurs fonctions comme de permettre aux citadins de se loger, de travailler, de circuler et de se divertir. Aujourd’hui, il est encore trop tôt pour évoquer la ville numérique, bien que le citoyen soit de plus en plus connecté. Pour vivre différemment, la ville doit être davantage humaine et connectée, tout en intégrant les problèmes environnementaux et sociétaux. Les métropoles urbaines doivent plus que jamais gérer les problèmes de la mobilité, du stationnement et de la pollution. Ainsi, dans l’Amérique des Trente Glorieuses, les banlieues pavillonnaires se sont étalées sans limite. Aujourd’hui, l’étalement urbain représente un modèle coûteux en infrastructures, gourmand en carburant et désastreux pour l’environnement (s’y ajoute le vieillissement de la population).(29) Avec l’image liée à l’idéalisation de la maison individuelle, et à cause de la flambée des prix immobiliers au cœur des villes, la plupart des citoyens dans les pays industrialisés se sont éloignés du centre de la vie sociale et professionnelle de la ville intra-muros. Ainsi, en région parisienne, le temps de transport pour rejoindre le lieu de travail devient de plus en plus problématique. Selon une analyse de l’Institut d’aménagement et d’urbanisme, 92 minutes par jour est le temps moyen passé en Île-de-France à se déplacer. Cette durée a augmenté d’une quinzaine de minutes depuis les années 80. Le travail est le premier moteur de mobilité chez les actifs. Ces derniers passent 113 minutes par jour travaillé en semaine dans les transports individuels et collectifs. Grâce aux applications technologiques, les citoyens ont de plus en plus conscience de l’importance du temps passé dans les transports. Les bornes de stationnement connectées indiquent en temps réel les places disponibles. Un gain de temps appréciable lorsqu’on sait que 20 % du trafic parisien est lié à la recherche d’une place pour se garer.

Grâce aux horaires de transport en commun indiqués en temps réel, les citadins prévoient mieux leur temps de déplacement entre une localisation et la station de bus, de métro, ou de tramway qu’ils souhaitent utiliser. La mairie de Paris projette l’installation de 2 000 points wifi dans la capitale. La ville connectée sera ipso facto intelligente et intégrera des capteurs pour automatiser la gestion urbaine : « Qui dit ville intelligente dit capteurs ; leur but est de créer un réseau réparti de noyaux de capteurs intelligents qui peuvent mesurer plusieurs paramètres intéressants pour une meilleure gestion de la ville. Toutes les données sont transmises en temps réel aux citoyens ou aux autorités concernés ». (ibid 28)

Grâce aux capteurs et aux puces, il devient possible d’éviter les embouteillages et de s’informer en temps réel d’éventuels dysfonctionnements se produisant sur la voirie. Ainsi, une voiture mal stationnée pourra être repérée et verbalisée immédiatement.

Les « villes intelligentes » et connectées seront amenées à collaborer avec les start-up et les PME innovantes pour rester dans la course technologique. Elles devront intégrer les erreurs du passé dans leur modèle de développement afin de transmettre aux générations futures leur héritage. Une bonne gouvernance des villes connectées sera nécessaire afin qu’elles évoluent de manière cohérente.

Les smart cities, maisons et immeubles « intelligents »

Les smart cities sont un mythe pour les uns et une réalité pour les autres. Ce sont les hommes qui font la ville : « Ce nest pas l’espace urbain qui devient plus intelligent, ce sont les acteurs qui développent de nouvelles façons d’interagir avec leur territoire, et donc une nouvelle forme d’intelligence ». (28) Bien que les villes actuelles ne couvrent que 2 % de la surface totale du globe, elles supportent 70 % des émissions de gaz à effet de serre, 70 % des déchets mondiaux, plus de 60 % de la consommation d’énergie totale et 70 % de l’économie globale (PIB). La ville survivra-t-elle au 21e siècle ? La densification de la ville doit être envisagée au profit de l’étalement urbain que nous connaissons depuis une cinquantaine d’années. Cette densification sera moins gourmande en espace et en énergie, lesquels seront surtout recyclables. L’air sera davantage respirable. Les smart cities doivent prendre en compte une mobilité multimodale et intégrée en ne privilégiant aucun type de transport en particulier. Elles modéliseront les flux entrants et sortants dès la conception des espaces et des lieux. La population gagnera en confort, en temps, et réalisera des économies d’énergie. Elle optera pour une urbanisation responsable et innovante. Elle devra favoriser la gestion durable de l’énergie et des déchets pour une ville propre. Selon une analyse du Grand View Research, le marché de la « ville intelligente » dans le monde dépassera les 1 400 milliards de dollars d’ici 2020. Une « ville intelligente » doit intégrer la qualité de vie, l’évolution des services publics et privés et la gestion des risques. La technologie n’est qu’un avantage pour mieux louer et valoriser un immeuble. Elle profite au développement durable, à la gestion des coûts opérationnels et immobiliers tout en améliorant la productivité, le recrutement et la fidélisation des collaborateurs. De plus en plus d’investisseurs intègrent les technologies intelligentes dans leurs immeubles neufs et restructurés. Le taux d’occupation des « immeubles intelligents » sera meilleur que les autres. Les locataires resteront plus longtemps dans l’immeuble. En France, depuis une trentaine d’années, la domotique n’a jamais connu les développements qu’on lui promettait. La maison de demain sera modulaire, évolutive et produira davantage d’énergie qu’elle n’en consommera comme c’est le cas, aujourd’hui, à Fribourg(30). Dans la société française, les logements des plus jeunes, des plus diplômés et des plus aisés se digitaliseront rapidement. Aujourd’hui, certains utilisent des applications pour gérer à distance des appareils électroniques (alarme, chauffage, volets,…) via leur smartphone.

Face au vieillissement de la population et à l’augmentation de la durée de vie, de plus en plus d’applications seront adaptées à la vie des jeunes et des seniors. En 2060, ces derniers seront plus de huit millions à avoir plus de 80 ans et 200 000 seront centenaires. 2,3 millions d’individus seront dépendants, selon les prévisions de l’Insee. Quid du logement connecté et fonctionnel pour les personnes ayant une perte d’autonomie ? L’industrialisation de l’innovation dans les logements à énergie positive sera nécessaire en termes de qualité environnementale, d’usage et de coût annuel d’utilisation.

Conclusion

Internet et les progrès technologiques ont accéléré la chaîne du temps. Le numérique et la connectivité accompagnent l’urbanisation du monde. L’essor du numérique constitue une opportunité intéressante, non seulement pour ses utilisateurs mais également pour l’ensemble des acteurs. Grâce à des outils performants, ces derniers vont se consacrer à des actions à forte valeur ajoutée. Dans cette aventure technologique, intérêts individuels et communs ne sont pas incompatibles. La technologie est indissociable de la société. Ainsi, comme l’évoque Rémy Rieffel, « la technologie et la société ne sont pas deux entités autonomes ; elles sont en interaction constante, étroitement imbriquées et s’enrichissent mutuellement ».(ibid 20) Le numérique nous a conduis vers un autre monde et constitue ipso facto un progrès d’une portée considérable dans la durée et dans le temps. Comme l’écrit Thierry Breton(31), « Le 21e siècle sera le siècle de la donnée donc. Mais il sera aussi celui d’une confiance numérique à construire ». La ville d’aujourd’hui est un lieu d’affrontement des individualités et son équilibre reste fragile. Les villes de demain seront « intelligentes » à condition d’être attractives, durables, économiquement dynamiques et humaines.

(1) André Ledoit. Cours d’économie immobilière. Economica, 2012.
(2) Christophe Barge, Thierry Solère. La ville de demain. Éditions Le Cherche Midi, 2014.
(3) Réseau central de distribution d’électricité communiquant en fonction des besoins réels.
(4) BlackRock est ainsi le plus grand gérant du monde avec plus de 5 000 milliards de dollars d’actifs financiers sous gestion dans le monde (fin juin 2016).
(5) Google – Apple – Facebook – Amazon – Microsoft.
(6) Luc Ferry. La révolution transhumaniste. Plon, 2016.
(7) www.idc.fr – D’autres organismes prévoient des chiffres plus élevés.
(8) Le big data signifie mégadonnées, grosses données ou encore données massives. C’est un ensemble volumineux de données qu’aucun outil classique de gestion de bases de données ou de gestion de l’information ne peut vraiment traiter.
(9) Marc Dugain et Christophe Labbé. L’homme nu. La dictature invisible du numérique. Robert Laffont, 2016.
(10) C’est un terme désignant le stockage et l’accès aux données par l’intermédiaire d’Internet plutôt que par le disque dur d’un ordinateur.
(11) Don Tapscott. The digital économy. McGraw-Hill Education, 2015. www.dontapscott.com
(12) The word « digital » can be misleading. Digital transformation is about how people and their behaviors, expectations, and preferences are changing. Brian Solis. www.briansolis.com
(13) Rémy Rieffel. Révolution numérique, révolution culturelle. Éditions Gallimard, 2014.
(14) www.abs.gov.au
(15) Technologies de l’information et de la communication. Les TIC sont un ensemble de technologies utilisées pour traiter, modifier et échanger des informations et des données numérisées. La naissance des TIC est liée entre autres causes à la convergence de l’informatique, des télécommunications et de l’audiovisuel.
(16) Nicolas Bouzou. L’innovation sauvera le monde. Éditions Plon, 2016.
(17) Jean-Baptiste Soufron. Ubérisation : la stratégie du choc numérique. Rapport moral sur l’argent.
(18) Michel Serres. Petite Poucette. Éditions Le Pommier, 2012.
(19) Michel Serres. Le temps des cerises. Éditions Le Pommier, 2009.
(20) Rémy Rieffel. Révolution numérique, révolution culturelle. Éditions Gallimard, 2014.
(21) Flavie Halais. L’économie du partage, utopie romantique des start-up américaines, 2015.
(22) La génération Y est composée d’individus nés entre 1980 et 1995.
(24) Monique Dagnaud. Le modèle californien. Éditions Odile Jacob, 2016.
(25) Olivier Ertzscheid, enseignant chercheur en sciences de l’information et de la communication à l’Université de Nantes. http://affordance.typepad.com
(26) Marc Dugain et Christophe Labbé. L’homme nu. La dictature invisible du numérique. Robert Laffont, 2016.
(27) Christopher Alexander. Une expérience d’urbanisme démocratique. Éditions du Seuil, 1976.
(28) Christophe Barge, Thierry Solère. La ville de demain. Le Cherche Midi, 2014.
(29) Selon les projections du Bureau américain du recensement, le vieillissement de la population mondiale s’accélère à un rythme sans précédent. On comptera 1,6 milliard de seniors d’ici 2050, contre 617 millions aujourd’hui.
(30) Écoquartier Vauban à Fribourg-en-Brisgau, en Allemagne.
(31) Président-directeur général du Groupe

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L'économie et l'immobilier dans le siècle de la donnée