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1 février 2018

La libération du foncier en Ile-de-France

Par Bernard Coloos, délégué général adjoint, directeur des Affaires économiques, financières et internationales, Fédération Française du Bâtiment.

Le contexte

S’agissant de la construction de logements en Île-de-France, le consensus qui prévaut est celui d’un niveau beaucoup trop faible(1). Cette appréciation largement fondée sur l’observation des chiffres de la période 1995-2010 est aujourd’hui, sinon erronée, au moins à nuancer fortement. On assiste, de fait, à une envolée des réalisations depuis 2010 comme l’atteste le graphique ci-après (cf. figure 1). En 2016, le volume de la construction dépasse, pour la première fois, en date réelle estimée, l’objectif assigné de 70 000 logements. Une hirondelle ne fait pas le printemps et il est trop tôt pour affirmer que l’objectif sera bien satisfait sur les 25 prochaines années, afin de répondre aux besoins estimés de la population. Rien n’indique, pourtant, que ce mouvement ne se poursuivra pas pour plusieurs raisons.

  • La pression de la demande, qui reste forte sur la plus grande partie de l’agglomération parisienne.
  • La prise de conscience par les décideurs que le logement est devenu un frein à l’emploi et à la croissance. Dans un tel contexte, les révisions des PLU se traduisent par des bouleversements qui auront pour conséquence l’arrivée de foncier disponible jusqu’ici gelé pour un hypothétique retour à un usage industriel et qui, pour une part des communes concernées, vont bénéficier, en termes d’attractivité, des investissements considérables dans les transports en commun du Grand Paris express.
  • Un bouleversement induit à la fois par les travaux du Grand Paris et les Jeux olympiques de 2024. Les décideurs ont bien compris que construire des bureaux et des commerces autour des gares constituait un projet un peu court.

Cet alignement favorable des planètes devrait avoir pour conséquence, sauf effondrement généralisé des marchés immobiliers et/ou de la croissance, la poursuite de l’envolée des réalisations qui pourrait à un horizon rapproché fracasser la barre symbolique des 100 000 logements l’an. C’est une bonne nouvelle. D’autant plus que, jusqu’ici, le non-résidentiel, globalement, reste à la peine (cf. figure 2). Attention, on ne parle pas ici de variations faibles autour d’une tendance, mais de facteurs structurels. Le tableau 1 ci-après compare le poids de l’Ile-de-France dans l’ensemble des réalisations France, tant pour le logement que pour le non-résidentiel en 1990 et en 2016.

Les perspectives de croissance

Ce dynamisme dans le secteur du logement procède, pour partie, d’un effet de rattrapage et pour l’autre, selon nous, d’un changement de paradigme. Après des années de blocage, de gestion administrative de la pénurie, la croissance de l’offre foncière est unanimement observée et saluée par les professionnels du secteur de la construction. On manque, à l’évidence, de données précises, mais l’opinion générale ne laisse aucun doute. Ce changement, s’il se confirme, et surtout s’il s’amplifie, va avoir des conséquences fortes et pas toujours maîtrisées. La première est qu’à l’horizon de 15 à 20 ans, l’Ile-de-France pourrait enfin connaître une détente générale du marché du logement. Les prix ne pourraient que s’en ressentir, même si la pression de la demande n’est pas près de se réduire sur la partie centrale, Paris essentiellement. De fait, cette détente, compte tenu des contraintes liées à la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, ne pourra se faire prioritairement que par une forte densification des terrains déjà urbanisés. Une telle évolution ne sera pas sans lever nombre d’oppositions des occupants en place, pour qui la densification est le plus souvent synonyme de bétonisation et de perte d’identité, de bien-être, etc.(3) La seconde concerne les zones aux franges de l’agglomération. La perspective d’une forte croissance de l’offre en Ile-de-France se révèle de loin la plus lourde d’enjeux en termes d’aménagement du territoire. Jusqu’ici, faute de trouver un logement, de nombreux Franciliens et/ou employés en Ile-de-France ont renoncé à s’y loger et se sont déportés sur les franges extérieures, plus accueillantes. Il en va de même d’activités diverses, en particulier dans le secteur de la logistique.

La situation en Ile-de-France en quelques chiffres

L’Île-de-France voit sa population croître régulièrement du fait d’un excédent important des naissances sur les décès, mais son solde migratoire global est négatif (– 76 000 personnes en 2013(4), soit 25 500 ménages en moins dans la région ou autant de logements nécessaires en moins). S’agissant des actifs en emploi, on compte presque autant d’arrivées en provenance d’une autre région (82 000) que de mouvements inverses (90 000) mais, à ce sujet, l’Insee cite qu’ »un quart des actifs qui ont un emploi et ont quitté l’Ile-de-France pour une autre région continuent à y travailler. La majorité d’entre eux s’est installée dans un des huit départements limitrophes »(5). Cela représente 23 000 actifs en 2013. Les raisons, note l’Insee, tiennent le plus souvent à la volonté de bénéficier de meilleures conditions de logement (avec bien plus d’espace et à moindre coût). Il est à noter que les retraités sont nombreux, eux aussi, à quitter la région, privilégiant d’autres destinations (façade atlantique ou méditerranéenne). Seulement 13 % s’installent dans l’un des huit départements limitrophes. Plus globalement, ils ne sont que 60 000 à résider en Ile-de-France et à travailler en province, tandis que plus de 310 000 personnes(6) résidant en province viennent travailler en Ile-de-France (soit 5,7 % des emplois de la région). Là encore, la grande majorité est originaire des départements limitrophes (187 100 des huit départements limitrophes et 211 000 du bassin parisien hors Ile-de-France). Le fait majeur en termes d’évolution est que la part des emplois hors du cœur de l’agglomération se renforce.

Epilogue

On le voit donc, qu’il s’agisse du stock ou des flux, la frange proche de l’Ile-de-France bénéficie de sa proximité avec la région capitale. Il en va de même pour une partie des activités exercées, qui se déportent dans ces zones faute de trouver un cadre adapté (prix, disponibilité du foncier). Un changement de paradigme, notamment avec une offre beaucoup plus fluide dans le logement en Ile-de-France, se traduira par une réduction des apports en activité et en population pour les territoires limitrophes. Cette réallocation des « actifs » ne sera évidemment pas totale, mais pèsera incontestablement de façon négative, en particulier sur les communes ayant une bonne ou une très bonne desserte vis-à-vis de Paris et de ses banlieues. Cela posera indéniablement un nouveau problème en matière d’aménagement du territoire que peu anticipent.

Notes

(1) L’Observatoire régional du foncier en mai 2016 notait que le rythme de 70 000 logements n’avait encore jamais été atteint du fait du manque de foncier, Les Echos du 13 mai 2016.
(2) En date de prise en compte.
(3) « En banlieue parisienne, la colère gronde contre la “bétonisation” », Eve Szeftel, AFP, 21 septembre 2017.
(4) Insee analyses n° 60, mars 2017, « Mobilité résidentielle : un impact positif sur l’emploi en Ile-de-France », par Philippe Louchart et alii. On compte 157 000 arrivées et 233 000 départs sur un an.
(5) Op. cit. Insee page 3 souligné par nous.
(6) 313 300 exactement, Insee, Ile-de-France à la page, n° 379, janvier 2012. « Déplacements domicile-travail : l’attraction francilienne sur les actifs des départements limitrophes se confirme », par Nathalie James.