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23 janvier 2018

Les nouveaux défis du logement après une année flamboyante

Note de conjoncture logement ancien/neuf – janvier 2018

Malgré un contexte géopolitique marqué par des tensions tout au long de l’année, la croissance mondiale s’est accélérée en 2017, atteignant +3,6 % selon la dernière estimation du FMI, à son meilleur niveau depuis 6 ans. Elle a été marquée par une croissance accrue simultanément en Europe, au Japon, en Chine et aux Etats-Unis. Cet élan s’est traduit en Europe par un retour vers un cycle d’investissement vertueux, stimulé notamment par une consommation des ménages plus vigoureuse, des exportations en hausse, et soutenu par une politique monétaire toujours accommodante.
L’économie française a également tiré avantage de cet environnement conduisant l’INSEE à relever son estimation de croissance du PIB pour 2017 à +1,8 %, soit un niveau inédit depuis 2011, et après trois années de quasi-stagnation, autour de 1 %. Cette amélioration est portée par la hausse des investissements des ménages et des entreprises, l’indicateur du climat des affaires atteignant son plus haut niveau depuis plus de 5 ans. Les exportations ont pour leur part augmenté de 3,3 % en 2017, contre +1,9 % en 2016.
Contrairement aux prévisions, les taux de crédit à l’habitat ont peu remonté en 2017. La conjoncture de taux internationale, et un risque faible d’inflation, ont conduit la BCE à poursuivre son programme de quantitative easing, rendant l’endettement immobilier en France plus opportun que jamais avec, de surcroît, une légère remontée de l’inflation. Etroitement liée aux conditions de crédit, l’activité immobilière, est ainsi restée très soutenue sur le marché résidentiel en France malgré quelques hésitations en cours d’année.
En effet, la hausse des prix des logements s’est accentuée en 2017 sur de nombreux marchés. Très sensible au niveau des prix, une partie de la demande a relâché la pression depuis quelques mois malgré les bonnes conditions de crédit, en particulier les ménages modestes et primo-accédants.
En revanche, la performance globale du logement (rendement et capital) sur longue période est de nouveau considérée comme suffisamment attractive en France pour attirer l’attention des investisseurs institutionnels sur ce type d’actif caractérisé par sa bonne résilience en capital et sa moindre volatilité des rendements locatifs, comparée à celle des actifs immobiliers corporate.
Après une année remarquable pour l’immobilier résidentiel, tant dans le neuf que dans l’ancien, les perspectives pour le marché du logement sont désormais plus mitigées, entre les options d’économie retenues par le Gouvernement dans sa nouvelle « stratégie logement », et un environnement économique et financier probablement moins propice à des taux bas.
En 2018, l’activité devrait se maintenir à un bon niveau, mais sans l’éclat de 2017, les conditions paraissant désormais réunies pour un prochain atterrissage.