© Jacques Palut - Fotolia
24 août 2017

Transmettre un patrimoine immobilier reste-t-il une priorité ?

Par Nicolas Pécourt, Directeur de la Communication et RSE du Crédit Foncier.

Étape importante de la vie pour les uns, patrimoine à transmettre pour les autres, la propriété est une aspiration profonde pour une majorité de Français. Si ce souhait largement partagé semble naturellement légitime, son analyse est plus complexe qu’il n’y paraît. C’est ce que montre une enquête réalisée pour le Crédit Foncier par le Cabinet Elabe (1) auprès des Français sur leur perception du patrimoine immobilier, ainsi que sur sa transmission.

Les changements de vie liés à la situation professionnelle et économique de chaque foyer, mais aussi l’allongement de l’espérance de vie, ont non seulement modifié les habitudes de vie des Français, mais également leur rapport au patrimoine immobilier, acquisition et transmission confondues. Si, en 1950, les Français héritaient en moyenne à l’âge de 35 ans, désormais, il n’est pas rare qu’ils aient au-delà de 60 ans, âge auquel ils possèdent depuis longtemps leur résidence principale. Dans le même temps, la cohabitation des générations sous un même toit a quasiment disparu, tant par souci d’indépendance que par nécessité de mobilité professionnelle.

Si les habitudes de vie ont changé, une chose demeure, néanmoins, la volonté de transmettre un héritage. Aujourd’hui, neuf ménages sur dix le font. Ils sont également nombreux à opter pour une donation de leur vivant : un ménage sur sept en réaliserait une ou plusieurs au cours de son existence. Dans les deux cas, la place de l’immobilier est essentielle : l’immobilier est présent dans plus de la moitié des héritages et des donations.

Devenir propriétaire reste une priorité

Selon cette enquête, pour 92 % des Français, être propriétaire est une chose positive. Cette affirmation, quasiment identique dans tous les segments de la population, peut sembler une évidence. Cependant, il n’en est rien lorsqu’on compare la France aux autres pays de l’Union européenne (UE). En effet, la France affiche une proportion de propriétaires inférieure à celle de la plupart de ses voisins et ne se classe qu’au 24e rang (2) des 28 pays membres de l’UE, avec un taux inférieur de six points par rapport à la moyenne européenne, et de 12 à 13 points par rapport à des pays comme l’Espagne ou la République tchèque. Une situation d’autant plus caractéristique qu’il ne semble pas y avoir, par ailleurs, de phénomène de rattrapage.

Malgré tout, l’importance de la propriété immobilière en France est bien réelle. Cette opinion, que le Cabinet Elabe a cherché à comprendre et à définir, peut être examinée sous quatre angles principaux.

> Le premier angle s’intéresse aux avantages procurés par la propriété, indifféremment de l’âge des personnes interrogées. Il est alors question, et en premier lieu, du « sentiment d’être chez soi ». Puis les Français évoquent la propriété comme une forme d’indépendance, qui est également une manière d’optimiser son budget et de ne plus payer à fonds perdus des loyers.

> Le deuxième explore les avantages de la propriété cités par les plus jeunes. Les résultats de l’enquête contredisent l’idée que la notion de propriété n’intéresserait plus les jeunes générations, portées par la nouvelle économie du partage. Au contraire, l’étude révèle que les plus jeunes considèrent la propriété comme « une étape importante de la vie », « une fierté » ou encore « un signe de réussite sociale ». Ils affirment également que c’est un « investissement pour l’avenir ».

> Le troisième se concentre sur les attributs positifs cités par les seniors. Pour eux, l’immobilier constitue « un patrimoine à transmettre », mais aussi « une sécurité pour la retraite » (1re affirmation faite par les 65 ans et plus).

> Enfin, le quatrième met en exergues des ressentis plus négatifs mais très minoritaires. Ainsi, seulement 3 % des ménages affirment qu’être propriétaire est « inutile » et 6 % pensent que la propriété constitue « un manque de flexibilité ».

Rappelons, enfin, que la propriété immobilière ne signifie pas obligatoirement être propriétaire de son logement. En France, 63 % (3) des Français sont propriétaires et 59 % le sont de leur résidence principale. 17 % possèdent une autre catégorie de biens immobiliers : investissement locatif, mais aussi résidence secondaire, pied-à-terre, immeuble à l’étranger, logement vacant…

De la difficulté de se constituer un patrimoine immobilier

La deuxième partie de cette étude diligentée par le Crédit Foncier démontre que l’immobilier est l’actif privilégié par les ménages pour se constituer un patrimoine. À la question « Si vous receviez une importante somme d’argent, vers quel type d’actif vous dirigeriez-vous ? », sept Français sur dix répondent, ainsi, qu’ils feraient le choix de la pierre pour réaliser un investissement locatif (33 % d’entre eux), acheter leur résidence principale (30 %) ou une résidence secondaire (9 %). Les données les plus récentes de l’Insee confirment ce poids de l’immobilier dans le patrimoine des Français : en effet, il représente 66 % du patrimoine brut des ménages en France – dont une partie leur a été léguée, pour certains d’entre eux –, loin devant le patrimoine financier (22 % du total) et le patrimoine professionnel (12 %).

Le patrimoine immobilier moyen s’élève en France à 164 200 euros avec de fortes variations dans le cycle de vie : d’un montant de 128 500 euros pour les 30 à 39 ans, il grimpe à 216 400 euros pour les sexagénaires ; ce montant baisse au-delà de 70 ans, traduisant l’effet des transmissions patrimoniales au profit de la génération suivante, mais aussi la vente de la résidence principale pour un bien plus petit.

Si l’immobilier est sans conteste l’actif privilégié des Français, l’étude montre également que son acquisition n’est pas chose aisée. À la question « Considérez-vous qu’il est facile ou difficile de se constituer un patrimoine immobilier, aujourd’hui ? », sept Français sur dix répondent qu’il est assez difficile (52 %), voire très difficile (19 %), d’acquérir un bien. Cette difficulté est attribuée au niveau des prix (65 % des répondants), mais aussi à des facteurs exogènes à l’immobilier comme l’insuffisance de pouvoir d’achat (66 %), la situation économique (54 %) ou encore le niveau d’imposition (33 %).

Une difficulté d’acquisition qui s’est accrue, surtout, avec le temps. 65 % des personnes interrogées considèrent en effet, qu’il est aujourd’hui plus difficile de se constituer un patrimoine immobilier que cela ne l’était pour leurs parents au même âge. 17 % répondent que ce n’est « ni plus facile, ni plus difficile » et seulement 18 % affirment que cela est plus aisé. À noter, également, que les Français reconnaissent, à une courte majorité, que le confort de leur logement s’est amélioré au regard de celui de leurs parents. Un sentiment que confortent à nouveau les statistiques de l’Insee : en 30 ans, la superficie moyenne par personne a ainsi augmenté de plus de 30 %.

Un patrimoine pour faire face aux aléas de la vie

Pour finir, le Cabinet Elabe s’est également concentré sur la volonté de transmission du patrimoine immobilier, qui apparaît comme complexe, voire ambivalente. L’étude montre en premier lieu que la transmission du patrimoine immobilier est un principe solidement ancré : trois Français sur quatre affirment lui accorder une place importante et ce, quel que soit l’âge des répondants. De plus, 25 % des personnes interrogées (28 % à partir de 50 ans) répondent spontanément qu’elles ont déjà un projet de transmission de patrimoine et 37 % qu’elles y ont « déjà pensé mais n’ont encore rien prévu ». Enfin, trois Français sur quatre, toutes générations confondues, jugent également important de constituer une épargne pour leurs enfants, afin qu’ils aient un premier patrimoine lorsqu’ils quitteront le foyer familial (4).

 

Si ces différentes données attestent l’importance donnée par les Français à la transmission patrimoniale, sa nature et son ampleur peuvent, quant à elles, diverger assez fortement entre individus.

En effet, 32 % des personnes interrogées répondent qu’« il faut transmettre le plus possible », 29 % qu’« il faut transmettre juste ce qu’il faut pour aider mais pas plus » et 39 % qu’« il faut transmettre ce qu’il reste après avoir vécu le mieux possible ». Des résultats qui, de prime abord, peuvent surprendre.

D’autant qu’une analyse fine par génération laisse entrevoir des écarts encore plus tranchés. En effet, il apparaît que plus une personne est âgée, c’est-à-dire en position de transmettre, moins elle souhaite transmettre de façon importante ; plus ils sont âgés et plus les Français interrogés considèrent qu’il ne faut transmettre qu’« après avoir vécu le mieux possible » : cette affirmation recueille 29 % des réponses chez les 18-24 ans, mais 48 %, soit la moitié de cette classe d’âge, chez les 65 ans et plus ! Inversement, plus la personne interrogée est jeune, plus elle répond qu’« il faut transmettre le plus possible » (45 % chez les 18-24 ans, contre 22 % chez les 65 ans et plus).

Comment doit-on interpréter ces résultats ? Il est vraisemblable que les plus jeunes affirment un principe dont ils aimeraient bénéficier de façon immédiate. Ajoutons à cela que la part des résidences principales acquises grâce à un héritage ou une donation a diminué.

Les raisons qui expliquent les réponses des aînés sont probablement moins évidentes. Une première hypothèse pourrait laisser à penser qu’il s’agit d’une génération plus hédoniste privilégiant son confort plutôt que l’aide intergénérationnelle. Hypothèse à laquelle il serait possible d’ajouter l’effet des divorces et la constitution de familles recomposées, qui rendent moins évidente l’aide à un jeune adulte, enfant de seulement l’un des deux membres du couple. La réalité est probablement autre. Ces réponses sont en effet motivées par diverses incertitudes ressenties par les seniors. Notamment celles liées au maintien de leur pouvoir d’achat, qu’il s’agisse du niveau de la pension perçue et de sa revalorisation ou de l’augmentation des impositions. Mais également celles provoquées par les dépenses liées à l’âge, tout particulièrement la dépendance. Un rapport publié en 2014 par un groupe de travail auquel le Crédit Foncier était associé a établi la difficulté, pour les seniors, de financer certaines dépenses.

Surtout dès lors qu’ils ne vivent plus sous le même toit que leurs descendants, comme cela se faisait autrefois. Pour eux, conserver un patrimoine immobilier est la garantie de pouvoir faire face aux aléas de la vie sans avoir à demander d’aide à leurs proches.

La dernière question de cette enquête illustre, une nouvelle fois, le rôle joué par l’immobilier dans la transmission patrimoniale. Interrogés sur les actifs qu’ils privilégieraient afin de constituer une épargne pour leurs enfants, les Français plébiscitent les supports liés à l’immobilier ; ils citent pour 16 % l’achat de parts ou d’actions de SCPI, 47 % les PEL et CEL, et 55 % l’investissement dans l’immobilier. Soit une importante majorité qui, par-delà les années, vient corroborer les propos toujours d’actualité du président américain Franklin D. Roosevelt : « L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde ».

(1)  Enquête réalisée auprès de 2 000 ménages en janvier 2017.
(2) Classement établi par Eurostat.
(3) Rapport Insee « Les revenus et le patrimoine des ménages » – édition 2016.
(4) En France, les jeunes partent du foyer familial à l’âge de 24 ans, comme en Allemagne et au Royaume-Uni. L’âge moyen dans l’Union européenne est de 26 ans, 29 ans en Espagne et 30 ans en Italie.