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17 octobre 2017

La VEFA inversée, un dispositif original au service des bailleurs sociaux

Par Matthieu Merlen, Responsable d’activités, Direction Conseil & Audit de Crédit Foncier Immobilier.

Le cadre législatif de la VEFA inversée ou VEFA à l’envers

Qu’est-ce que la vente en état futur d’achèvement ?

La vente en état futur d’achèvement (Vefa) est définie par l’article 1601-3 du Code civil. C’est « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ». Une opération de Vefa met donc en scène un vendeur, propriétaire et maître d’ouvrage d’un projet immobilier, et un (ou plusieurs) acquéreur(s) qui deviendra(ont) propriétaire(s) de tout ou partie de la construction au fur et à mesure de son édification. On est ainsi en droit de s’interroger sur ce à quoi renvoie l’adjectif « inversée » du dispositif objet de cet article.

La VEFA inversée, un dispositif à contre-courant

Il est possible que l’expression « Vefa inversée » ou « Vefa à l’envers » ait été imaginée en réaction, voire en opposition, à la pratique relativement récente qui a vu de nombreux organismes HLM recourir à la Vefa pour produire des logements sociaux (1). Les organismes HLM ne seraient donc plus cantonnés au rôle de «consommateurs» de Vefa, mais deviendraient producteurs, en d’autres termes promoteurs.

L’acquisition en Vefa a permis et permet encore aux organismes HLM de développer leur parc de logements sans modifier profondément l’organisation de leurs équipes en charge du développement. Grâce à elle, ils accompagnent également les opérateurs privés dans le développement d’opérations plus ou moins complexes, pour lesquelles les plans locaux d’urbanisme imposent un pourcentage minimal de logements sociaux.

Pour ce type d’opérations, mixant logements libres et logements sociaux, et avant les avancées des lois Alur et Macron, le cadre réglementaire (le Code de la construction et de l’habitation) interdisait aux organismes d’HLM d’en être les développeurs, ceux-ci n’étant pas autorisés à vendre des logements à une personne privée.

L’évolution du cadre législatif

La loi Alur (24 mars 2014) autorise les organismes HLM, de manière expérimentale et pour une durée de cinq ans, à vendre à des opérateurs privés des logements libres faisant partie, à titre accessoire, d’une opération principale de construction de logements sociaux réalisés sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. Cette disposition a modifié la rédaction de l’article L. 433-2 du CCH, qui a par la suite été amendé par la loi Macron (6 août 2015). Celle-ci prévoit les dispositions suivantes :« Un organisme d’habitations à loyer modéré peut également (…) vendre des logements à une personne privée, dès lorsque ces logements font partie d’un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux, dans la limite de 30 % de ce programme. Ces logements sont réalisés sur des terrains, bâtis ou non, ayant été acquis dans le cadre des articles L. 3211-7 ou L. 3211-13-1 du code général de la propriété des personnes publiques ou sur un terrain situé sur le territoire des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50000 habitants, telle que définie à l’article 232 du Code général des impôts. Cette vente est soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération et subordonnée au respect, par l’organisme d’habitations à loyer modéré, de critères prenant notamment en compte la production et la rénovation de logements locatifs sociaux, tels que définis à l’article L. 445-1 du présent Code.»

La loi Macron a donc supprimé le caractère expérimental exposé dans la loi Alur, étendu le dispositif de la Vefa inversée aux zones tendues, et l’a pérennisé (suppression de la durée de cinq ans). Il peut être utile de revenir sur quelques éléments de contexte qui aident à comprendre l’essor de ce nouveau dispositif.

Un contexte propice à la naissance de ce dispositif

A l’heure où les acteurs de la promotion privée ont largement développé leur activité auprès des organismes HLM, la naissance du dispositif de Vefa inversée ou Vefa à l’envers, grâce auquel les organismes HLM sont à même de percer le secteur du logement libre, peut apparaître comme un juste retour des choses.

La maîtrise d’ouvrage, un tronc commun aux bailleurs sociaux et aux promoteurs

Cela peut s’expliquer d’abord par ce qui relie les promoteurs immobiliers (vendeurs en état futur d’achèvement), qui fabriquent des logements libres, et les équipes en charge du développement des organismes HLM, qui construisent des logements sociaux : ces deux types d’opérateurs ont le même ADN, ils sont tous les deux développeur immobilier. Les premiers exercent une activité commerciale, et bâtissent des logements pour les vendre à une clientèle libre institutionnelle ou de particuliers (en accession à la propriété et/ou en investissement locatif). Les seconds, qui s’appuient sur un système de financement spécifique, mêlant aides publiques, prêts et fonds propres, cherchent à développer un parc immobilier et à répondre à leur objectif principal, qui est de fournir des logements sociaux accessibles à une clientèle sociale. Mais chacun exerce le même métier : celui de maître d’ouvrage. En effet, qu’est-ce que la direction du développement d’un organisme HLM, si ce n’est une structure de promotion spécialisée dans une typologie bien précise de produit : le logement social.

En outre, par leurs compétences et leurs savoir-faire, les directions du développement des organismes HLM rivalisent aujourd’hui avec les grandes structures de promotion. Leur pratique de la maîtrise d’ouvrage, à la différence des promoteurs, est directement et régulièrement challengée par les équipes en charge de la gestion et de l’exploitation de leur patrimoine. Ces organismes ne construisant exclusivement que pour exploiter, et pour de longues durées (supérieures à 40 ans), ils sont en prise directe avec toutes les problématiques d’exploitation et d’entretien-maintenance, et adaptent leurs pratiques de maître d’ouvrage en conséquence pour répondre à cette approche globale.

Même s’ils n’exploitent pas directement les ensembles qu’ils bâtissent, les promoteurs sont tout de même confrontés à ces problématiques d’exploitation et d’entretien-maintenance, mais sous l’angle du service après-vente. Les promoteurs, eux, construisent pour vendre et doivent, pour cela, connaître parfaitement le marché, la forme et les attentes des futurs acquéreurs, du particulier à l’investisseur institutionnel. C’est précisément sur ces aspects que les organismes HLM doivent en priorité travailler s’ils veulent se lancer dans la « Vefa inversée ».

Une autre réflexion, plus architecturale, peut être esquis- sée pour expliquer l’essor de ce nouveau dispositif : la Vefa inversée a été imaginée dans une période où il était devenu difficile de distinguer à première vue l’immobi- lier résidentiel neuf social du secteur libre.

Des marqueurs architecturaux qui tendent à disparaître entre logements libres et logements sociaux

Les éléments architecturaux et urbains distinctifs, qui permettaient autrefois d’identifier rapidement la destination sociale ou libre d’un programme résidentiel collectif, ont été progressivement gommés entre les programmes neufs développés par les promoteurs et ceux développés par les organismes HLM. En effet, la production neuve de logements, qui est assez largement concentrée dans les zones d’aménagement concertée, est soumise à des contraintes et prescriptions architecturales, urbaines et paysagères définies par les aménageurs et leurs partenaires (urbanistes, BET) lesquelles s’appliquent à tous les opérateurs, sans exception, qu’ils réalisent des logements sociaux ou libres, ce qui a pour conséquence de lisser la forme et la qualité des produits architecturaux résultants.

Par ailleurs, pour les opérations résidentielles récentes privées développées en zones tendues, généralement situées en dents creuses, la loi SRU a imposé la destination sociale à des produits immobiliers initialement conçus pour être commercialisés exclusivement en libre. Pour ce type de programme résidentiel, il est tout bonnement impossible d’identifier les logements sociaux.

La Vefa inversée est ainsi née dans un contexte de rapprochement des modèles architecturaux entre logement social et logement libre.

Enfin, l’arrivée des premières opérations de Vefa inversée comprenant un volet résidentiel libre ne doit pas occulter les premières expériences réussies de certains organismes HLM en matière de Vefa, agissant comme promoteurs.

La VEFA à l’envers, un dispositif d’ores et déjà testé par les bailleurs

Même si « l’inversion » n’était pas évoquée, certains organismes HLM ont construit pour le compte d’autres bailleurs ou de collectivités, en complément de leurs opérations, des ouvrages vendus en état futur d’achèvement. Il faut citer plusieurs opérations réalisées par ICF Habitat La Sablière mêlant production de logements sociaux pour le compte de plusieurs bailleurs, ou mixant logements sociaux et équipements publics.

Logements familiaux, Le Blanc-Mesnil (93)
© Sylvie Solvet

Le lot 6 du lotissement Rotonde Charolais (Paris 12e), livré en 2014, qui comprenait la réalisation au sein d’une opération totalisant plus de 300 logements sociaux, d’une crèche de 66 berceaux vendue à la Ville de Paris.

L’opération Delessert (Paris 10e), livrée en 2016, qui intégrait la réalisation d’un gymnase (vendu à la Ville de Paris) au sein d’un ensemble de 69 logements sociaux.

La résidence du quartier Pasteur (Le Blanc-Mesnil), livrée en 2013, qui totalise 76 logements sociaux sur deuximmeubles. Un immeuble a été vendu en Vefa à l’Esh Opievoy.

Une résidence à Saint-Germain-en-Laye, en cours de construction, mixant 50 logements sociaux et une résidence étudiants de 100 chambres, vendue en Vefa au bailleur social Domnis.

Pour ces opérations, l’organisme HLM a dû adapter sa pratique de maître d’ouvrage en endossant le rôle de vendeur. Ces opérations constituent les prémices de la Vefa inversée résidentielle. Leur analyse pose les bases et les bonnes pratiques en matière de gestion de projet incluant une Vefa inversée.

 

La conduite d’un projet de VEFA

Les paramètres fondamentaux à définir pour une Vefa inversée sont la quantité et la nature des logements libres qui y seront développés, leur mode de commercialisation et l’organisation fonctionnelle et technique avec les logements sociaux.

Mixité sociale mais autonomie fonctionnelle

Une opération incluant une Vefa inversée est une opération de mixité sociale par excellence. L’organisme HLM devra toutefois dès le début énoncer les principes généraux d’organisation de l’opération envisagée, et notamment celui de prévoir dans la mesure du possible une étanchéité et une autonomie maximales entre le volet social et le volet libre, en prévision de la phase d’exploitation. Une autonomie fonctionnelle totale pourra être recherchée (halls d’accès indépendants, accès indépendants au sous-sol, raccordements aux réseaux propres à chaque entité…), l’objectif étant, tant pour l’organisme social que son (ou ses) partenaire(s) acquéreur(s) en Vefa, de limiter au maximum les interfaces et le partage d’espaces, d’éviter la mise en copropriété et d’organiser le futur ensemble immobilier en volumes. Dans le cas où la configuration et/ou les contraintes techniques ne se prêteraient pas à la réalisation d’une division volumétrique, une grande attention devra être portée à la mise en copropriété et à la rédaction du règlement associé. Pour la bonne gestion future, il devra être étudié la mise en place de syndicats secondaires destinés à optimiser la gestion et l’exploitation des futurs ensembles, et à limiter au strict minimum les parties communes.

 

Crèche Charolais, lot 6 du lotissement Rotonde Charolais, Paris 12e – © Ivan Mathie

Cette réflexion peut conduire à fixer une quantité minimale de logements libres que devrait prévoir une opération en Vefa inversée pour favoriser cette autonomie. Ce nombre devrait se situer autour d’une vingtaine de logements (une cage d’escalier, un bloc). Soit, par déduction, un nombre total de logements (logements libres + logements sociaux) d’environ 65. Mais ce volume de logements libres doit également être analysé sous l’angle de leur commercialisation.

La VEFA inversée, pour quel acquéreur ?

 Cela nous amène à poser les deux réflexions suivantes : pour une opération qui prévoirait une commercialisation à l’unité des logements libres, il ne semble pas y avoir de nombre minimal global de logements à produire, hormis les impératifs d’indépendance fonctionnelle souhaitable évoqués ci-dessus. Si, par contre, on considère une opération destinée à être commercialisée auprès d’un ou plusieurs investisseurs institutionnels, le volume minimal de logements libres susceptibles de susciter un intérêt de la part de ces acteurs dépendra de leur typologie. Si l’intérêt des sociétés de type SCPI ou OPCI devrait se situer à partir de 30 ou 40 logements, celui des grands investisseurs (assureurs) sera probablement pour un volume dépassant la centaine de logements. Soit, par déduction, par rapport au seuil maximal de 30 % que doivent représenter les logements libres, des opérations globales (logements sociaux et logements libres) développant plus de 100 logements.

Ces raisonnements aident à mieux appréhender les tailles critiques globales d’opérations qui pourraient se prêter à une Vefa inversée, si l’on vise un produit à la découpe, le seuil devrait se situer autour de 65 logements. Si l’on vise un produit locatif libre, celui-ci devrait être autour de 100 logements.

Il est maintenant nécessaire de se pencher sur les impacts sur la maîtrise d’ouvrage, en termes d’organisation de l’équipe projet, notamment, de ce nouveau type d’opérations.

Impact sur la maîtrise d’ouvrage

Selon les dispositions de la loi Macron, les logements libres pourront donc être soit des logements locatifs, cédés en bloc à un investisseur, soit des logements en accession, commercialisés à l’unité, soit un mix des deux. S’il peut être admis que la plupart des organismes HLM seront en capacité de réaliser, sans mobiliser de nouvelles ressources, un bloc de logements libres et de le commercialiser à un investisseur institutionnel (qui lui-même se chargera de la commercialisation locative), il n’en sera pas de même en cas de logements en accession, commercialisés auprès de particuliers. L’organisme HLM ne pourra, sauf à s’associer dès le démarrage du projet à des partenaires compétents et spécialisés, assurer la réalisation et la commercialisation à l’unité des logements libres. Cette problématique est tout aussi fondamentale que la nécessaire recherche d’autonomie maximale entre les volets social et libre d’une telle opération car elle conditionnera l’organisation générale de la maîtrise d’ouvrage d’un projet. Ces réflexions ont été clairement énoncées lors des débats qui ont précédé la promulgation des lois Alur et Macron. La loi n’a toutefois enfermé la Vefa inversée ni dans une typologie particulière de logement, ni dans un type de commercialisation.

D’autres innovations devront également être intégrées très en amont par l’organisme HLM qui souhaite lancer une opération incluant une Vefa inversée : l’organisme qui pratique la Vefa inversée devra mettre en place une comptabilité indépendante pour chaque volet, qui distinguera les opérations relevant du service d’intérêt économique général (logements sociaux) de celles qui n’en relèvent pas (logements privés). Cette mesure, conforme à la législation européenne, doit faciliter le contrôle a posteriori par l’Ancols. Une autre disposition inhérente aux opérateurs intervenant est l’obligation de délivrer aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement (GFA). En effet, « la Vefa fait peser sur l’acquéreur un risque puisque cet acte porte par définition sur un bien qui n’existe pas (ou n’est pas encore achevé) au moment de sa signature. Les dangers encourus par l’acquéreur sont essentiellement un défaut d’achèvement par le vendeur alors que le prix aurait été payé pour partie,ou la livraison d’un bien non conforme aux prévisions contractuelles, voire comportant des vices de construction. C’est pour cette raison que la Vefa fait l’objet d’une réglementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de “secteur protégé”)». (2)

 

Résidence étudiants et logements familiaux, Saint Germain en Laye (78)
© Patriarche&Co

La complexité programmatique d’une opération en VEFA

Une fois les paramètres déterminants définis (organisation générale, typologie de logements et mode de commercialisation associé), l’organisme HLM devra établir la notice programmatique de son projet, qui posera les fondamentaux attendus pour les logements libres et les logements sociaux, à savoir : la granulométrie recherchée, les surfaces minimales et maximales par typologie, les fonctionnalités et les niveaux de prestation attendus. Tous ces éléments seront bien évidemment spécifiques et différents pour les logements sociaux et les logements libres. En fonction du stade auquel intervient le (ou les) acquéreur(s) des logements libres, la notice de programmation pourra être enrichie ou adaptée de ses préconisations spécifiques, fonctionnelles et/ou techniques.

Pour quelles finalités ?

Promotion de la maîtrise d’ouvrage HLM

La Vefa inversée sera possible en mobilisant les équipes des organismes HLM rompues à la maîtrise d’ouvrage. C’est une façon de valoriser leur travail et elle peut servir de vitrine de leurs savoir-faire de maîtrise d’ouvrage, mais aussi les confronter aux logiques des investisseurs de tout type. Investisseurs qui devraient par ailleurs être sensibles à l’approche globale propre aux organismes HLM en matière de développement immobilier, gage de qualité et de durabilité.

Les organismes HLM pourraient également développer via la Vefa inversée des produits résidentiels libres avec services (résidences seniors et résidences étudiants), qui pourraient correspondre à un besoin local. Cette typologie de produits, présentant généralement des rendements plus élevés, serait de nature à ouvrir le champ des investisseurs pour de telles opérations.

Outil de régénération et de densification du patrimoine

La Vefa inversée peut également être appréhendée comme un outil au service d’opérations de régénération et de densification du patrimoine des organismes HLM, lequel apporterait des réponses ponctuelles à la problématique de l’accès de ces organismes au foncier dans les zones tendues en procurant des ressources financières complémentaires.

L’opération menée actuellement par ICF Habitat La Sablière aux Lilas, qui multiplie par deux le nombre de logements sociaux moyennant la production d’une trentaine de logements libres, en est une illustration concrète.

Un outil de synergie pour les grands opérateurs de logements (SNI, ACTION LOGEMENT, ICF HABITAT…)

Les grands opérateurs immobiliers spécialisés dans le logement dont le patrimoine est constitué à la fois de logements sociaux et de logements libres (ICF Habitat, Action Logement, SNI) pourraient également trouver dans le mécanisme de la Vefa inversée un outil de synergie au service du développement de leur patrimoine de logements libres.

En effet, chacun de ces opérateurs présente la particularité de disposer de filiales ESH (entreprises sociales pour l’habitat) qui construisent et exploitent des logements sociaux, et de filiales de logements libres. Le dispositif de la Vefa inversée pourrait être utilisé pour mutualiser les équipes de maîtrise d’ouvrage, aujourd’hui réparties dans chacune des filiales, et développer des projets mixtes en termes de destination.

Un outil idéal pour le redéveloppement de foncier complexe/stratégique

Le dispositif de la Vefa inversée paraît, enfin, très bien adapté au repositionnement, au redéveloppement et/ou à la restructuration de sites stratégiques de cœur de ville intégrant une majorité de logements sociaux.

L’opération de restructuration de la caserne de Reuilly, dans le 12e arrondissement de Paris, en est une bonne illustration. Pour cette opération, développée en parallèle des évolutions législatives, le foncier a été vendu en 2013 par l’État à la Ville de Paris, qui a fait intervenir son office public d’HLM, Paris Habitat, en tant qu’opérateur global en charge du redéveloppement du site. Le projet développe, sur un terrain de 2 hectares, un programme de 580 logements environ, dont un bloc de 132 logements libres vendu en Vefa inversée à la Caisse des dépôts et consignations. Via le montage en Vefa inversée, la restructuration et le redéveloppement du site ont été confiés à un opérateur unique public, Paris Habitat, qui a bénéficié de recettes complémentaires et a donc contracté moins d’emprunts. Avant les lois Alur et Macron, un redéveloppement de la caserne de Reuilly mixant logements libres et logements sociaux n’aurait été possible qu’avec les montages suivants : soit en vendant à la découpe l’ensemble immobilier, ce qui aurait impliqué des opérations préalables de division foncière, soit en vendant le tout à un opérateur privé, lui-même se chargeant par la suite de revendre les logements sociaux en Vefa aux organismes HLM.

L’opération de la caserne de Reuilly, et plus largement toutes les expériences de Vefa inversée des organismes HLM, ont ouvert une nouvelle voie dans le développement d’opérations stratégiques complexes, mixant logements sociaux, libres et équipements. Une voie que pourraient par exemple suivre certaines opérations lauréates de l’appel à projets urbains innovants Réinventer Paris…

 

 

(1) « Un logement HLM sur quatre bâti en 2014 était issu de la promotion privée, selon une étude de la Caisse des dépôts (CDC) publiée en mai ». Extrait de l’article « Pourquoi les bailleurs sociaux vont bouder la Vefa » – Barbara Kiraly – Moniteur N° 5820 – Publié le 12/06/2015. « En Île-de-France – et dans les grandes agglomérations, la construction en Vefa représente autour d’un tiers de la production du logement social neuf » – Extrait
de l’entretien avec Jean-Louis Dumont, président de l’USH – Management Immobilier – septembre 2014. « Le besoin de logement est tel que tout le monde a finalement accepté cette méthode. En zone tendue, elle nous permet de produire plus. Là où nous ne sommes
pas encore implantés, de garder un oeil sur la maîtrise d’ouvrage sans avoir besoin de dépêcher toute une équipe », détaille Pierre Paulot, le directeur de l’architecture,
de l’aménagement et de l’environnement du groupe I3F. Extrait des Echos du 04/04/2013.
(2) Source : www.notaires.paris-idf.fr.